ひとり社長の奮闘記

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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

不動産業界は繁忙期です。繁忙期と閑散期の過ごし方

ひとり社長は不動産業を中心に仕事をしていますので、現在は繁忙期という一年で一番忙しく、売上が上がる時期です。繁忙期と閑散期の過ごし方について書いてみたいと思います。 不動産会社は1月〜3月に稼ぐ! 4月〜12月の閑散期の過ごし方 ひとり社長の繁忙…

究極の営業は契約率100%!お客様に選ばれるようになれ!

不動産営業について、いくつかの記事を書いています。今回は営業の技術ではなく、究極の営業とは!どういうものかを考えてみたいと思います。 究極の営業は契約率100% 契約率100%は可能か? 究極の営業の第一歩は「お客様に選ばれること」 究極の営業の第…

失敗しないお部屋探し!おススメの不動産会社とネットサービス

失敗しないお部屋探し!すごく難しいですね。自分の希望条件を書き出してお部屋を探したとしても希望とおりのお部屋なんて、まずありませんから…そこからどうやって現実と希望をすり合わせていくのかが問題です。 誰でも希望のお部屋なんて見つからない お部…

不動産営業の極意!?営業は心理学、恋愛に応用できます!

不動産の営業は面白いですよね。心理学やハッタリなどいろんな技術を屈指してお申し込みを頂き、契約をするのです。ひとり社長は大手不動産会社で営業の講師をしていたことがありますので、営業のコツを少しだけ書いてみます。コツといっても普通の営業研修…

不動産売買の業界は時代に遅れている?

ひとり社長は賃貸管理業を中心にした事業を行っています。ただ、頼まれれば不動産の売買仲介も行ったりしますが、売買仲介はものすごく時代に遅れた仕組だといつも感じています。 売主にデメリットしかない媒介方法 宅建業法を悪用する不動産会社の囲い込み…

謄本はネットから取得する!地番を調べるのも簡単です!

いつの間にか謄本を取るのが簡単になっていました。ひとり社長が不動産会社に勤めていたときは、法務局までわざわざ謄本を取りに行っていたものです。また、その後、IT化が進み、オンラインで取得できるようになりましたが取得するのが面倒でした。 謄本は…

お部屋探しは不動産屋さんを信じないことが大切です!

引っ越しシーズンですね。いいお部屋を早く見つけて快適な新生活を手に入れたいものですね。しかし、お部屋探しは大変難しいのです。不動産会社に行けば、その不動産会社が決めたい物件をごり押しされ、ネットで見つけようと思うとおとり広告に騙され、本当…

不動産業界は繁忙期です!繁忙期の成功は準備が9割です

うれしい悲鳴ですが、現在、ひとり社長は大忙しです。業務委託の方やアウトソーシングを活用していても計画と決断の部分は常に自分でやらなければいけません。ルーティンワークについては、どんどん手放していけばいいだけですけどね。 お部屋探しのシーズン…

賃貸物件における損害保険について!

最近、漏水対応に追われてばかりいます…起業してから3年間でひとり社長が管理する物件で大きな漏水事故が2回あり、それぞれ保険対応しました。そして、水道や排水管の小さな漏水は何度もあった気がします。 オーナーと入居者の入る保険の違い 気を付けたい…

賃貸仲介サイトを作ります!仲介業務の効率化・コストダウンを目指して!

賃貸管理業の一番の悩みはやはり空室問題です。空室をいかに短期間で客付けして家賃収入のロスを無くすかが問題なのです。しかし、東京も空室率が25%を超えてきて、ますます空室対策が難しくなってきています。 ひとり社長のところでは都心部の駅前の物件で…

引越シーズンが始まりました!リフォーム業務に追われる日々です!

日本は引越シーズンが明確です。4月から新生活が始まりますので1月~3月が引越シーズンとなります。また、お部屋探しのシーズンは11月から始まります。実際にお部屋を決めて申し込むのは1月以降であってもインターネットでお部屋を探すのは11月から始まって…

IoTを活用したシェアリングエコノミー!自転車シェアリングについて

ソフトバンクが自転車シェアリングシステムの提供を開始したと報道がありました。このブログでも何度も取り上げているシェアリングエコノミーがどんどん進んでいます。自転車をシェアするのはものすごく良いことだと思います。ひとり社長は賃貸管理・仲介業…

やっぱり危ない繁華街(新宿・渋谷・池袋など)の上層階にある不動産会社

ひとり社長は東京都内で賃貸管理業を行っていますので、空室が出ると賃貸仲介会社さんに入居者の募集をお願いします。もちろん、手数料は支払いますよ…ただ、いつも思うのは新宿や渋谷、池袋など繁華街にあり、かつ、上層階に位置する賃貸仲介店舗は危ない会…

賃貸管理業の収益構造

賃貸管理業というと賃貸の家賃の集金管理や定期清掃をしているイメージがありますが、収益構造はどうなっているのでしょうか? 賃貸管理業務の収益 収益の大きい賃貸仲介業務 賃貸仲介時の収益 賃貸管理業の収益を増やすには管理戸数を増やすか、戸数単価を…

不動産業界裏話① 他社のパスワードを無断で使用する

不動産流通機構のレインズ(不動産流通システム)が平成28年4月より有料化されました。有料化された内容を見ると、これまで大量のダウンロードを実施してシステム障害を引き起こしていた会社に対抗する措置と考えられます。しかし、慌てたのは不動産協会に加…

アパート経営は意外にお金がかかる!思ったよりも儲からない賃貸経営

アパート、マンションのオーナー様はものすごいお金を持っているんだろうなと世間の方は思っていますが、実際には現金の持ち合わせは少ない人が多いのです。土地や建物は所有していても、現金収入が少ないのです。 アパート経営の出費はものすごく大きい 固…

起業して3年、次の3年分の事業計画を作成しています!

次の3年間どうするか?どの方向に進んでいくのか?その指標となる事業計画書を作っている最中です。事業を安定的に成長させて行くなら明確な目的や期限のある目標、詳細な実行計画は必要です。地図のない航海はできません。 新しい事業計画の前に事業の見直…

不動産のおとり広告はなぜ無くならないのか!(過酷な不動産営業の実態)

ひとり社長も社会に慣れず、純粋な青年だった時代があります。その時期には不動産のおとり広告は広告代の無駄じゃないのか?と思っていました。実際に存在しない物件を掲載しても、契約することができなければ収入にならないと思っていました。しかし… おと…

リフォーム金額の本当の話!業者から見た場合に本当にお得なリフォームをご紹介します!

リフォーム金額は業者さんによって大きく金額が違います。また、仕上がりについても業者さんによって大きく違うのです。しかし、一般の方が安くて、良い仕上がりの業者さんを知ることは大変難しいことです。 ネット上では間違った情報につられる リフォーム…

集客の努力をしない不動産屋は淘汰される~集客の仕方~

駅前にある不動産屋さん。何もしなくてもお客様が来る時代は終わりました。集客の努力をしない不動産会社は淘汰されていくのです。 集客で一番大事なのはインターネット 店頭看板・POPは最新の情報と入りやすさを重視する 法人対策もしっかりやっておく 大学…

エアコンクリーニングはシーズン毎に行う!カビ臭い送風を浴びないために!!

今年も冷房をガンガンと使う時期が終わりました。エアコン工事を行っている当社では一足先に繁忙期が終わり、平常時に戻っています。 エアコンで注意する汚れは「カビ汚れ」 エアコンの自動洗浄は2つの機能があります この自動洗浄機能は大きく2つ機能があ…

エアコン交換工事を自社施工にしました

昨年の話になりますが、エアコン交換工事を自社で施工することにしました。それまでは量販店やネットなどで注文していましたが、エアコン工事は現場で追加料金が発生するため事前に金額の把握が難しく、不透明な部分があったため自社で施工することにしまし…

賃貸営業マンがトップセールになるために

不動産業は営業職です。もちろん、管理部門もありますが、物件を仕入れたり、仕入れた物件を販売したりする営業職が主役でなければいけません。 良い物件、たくさんの集客よりも優秀な営業マン 良い営業マンの条件 言い訳しないで売上を上げる お客様の話を…

起業するならストック型のビジネスを意識するべき

ひとり社長が行うビジネスはストック型のビジネスを意識することが大切だと思っています。やればやっただけ売上や収益が上がるビジネスよりも、コツコツと貯金するように売上や利益がストックされていくビジネスであれば、ひとり社長でも起業に失敗すること…

リフォーム作業で一日が終わりました!ひとり社長の今日の一日です

ひとり社長は業務委託として仕事を依頼している部分を除けば、すべて一人で仕事をしています。そのため、自分の行動予定は自分で毎日決めないといけないのです。これって結構つらいんですよ。サラリーマンはいいな仕事が与えられてて!! 残暑厳しいけどリフ…

プロの清掃用品と一般の清掃用品!比較しておススメの物を紹介します

ひとり社長は仕事で本格的なリフォーム工事やルームクリーニングをします。また、ウィークリーやairbnbなどの簡易宿泊施設の運営で簡単な客室清掃もします。基本的にはプロの業者が使う道具や洗剤を使用しますが、ホームセンターで購入した一般向けの商品を…

無料管理は本当にお得なのか?賃貸経営をするなら知っておこう!

最近、テレビCMで賃貸管理料が無料のCMがたくさん流れています。これは東海地方の建設会社である株式会社クラストのCMです。ずっと管理料無料なら他の管理会社に依頼するよりもクラストに依頼した方が良いように見えますが… クラストはなぜ管理料が無料なの…

「30年保証」など賃貸物件のサブリース契約に気を付けること!うまい話しはありません。

国土交通省は賃貸物件のサブリース契約に関する法改正を決めました。サブリース契約は長い期間家賃保証をしてくれて、長期間安定した賃貸経営ができる商品ですが、実際にはそんなうまい話しはないです。サブリース契約に関する苦情が多いため、法改正に至っ…

BSアンテナの設置は自分でできる!垂直・角度・方位はアプリで調整する!

ひとり社長の夏の仕事にエアコン工事があります。エアコン工事をしていると、たまにBSアンテナの撤去や受信調整を依頼されることがあります。物理的な撤去や取り付けは自信がありますが、受信調整が大変ですよね。でも、いまはスマホのアプリで簡単に調整で…

「ハイブリッド賃貸」で賃貸収入を増やします!

不動産業の繁忙期が終わり比較的穏やかな日々を過ごしていますが、最近はairbnbのテコ入れやウィクリー、マンスリー物件の獲得・運用で忙しくなってきました。 不動産業はもともと閑散期が暇です airbnbなど民泊運営のノウハウを集積中です ひとり社長が目指…

起業して3年目、やっと売上が増えたと思ったら…次の投資に追われている日々です…!

起業して1年目は貯金で食いつなぎ、2年目はなんとか生活できる程度の利益が出て、3年目はやっと余裕ができたと思ったら…次の3年間に向けて投資が続いています。でも、会社を経営する以上、成長し続けなければいけないので投資ビンボー状態がこれからも続いて…

仕事はジレンマとの戦い!賃貸仲介における広告料の話

ジレンマに苦しむサラリーマンは多いです。ジレンマとは相反する2つのことに板挟みになる状態のことを現代ではいいます。 賃貸仲介の報酬とは? 広告料は宅建業法違反ではないのか? 賃貸仲介会社・賃貸管理会社の収益構造 賃貸仲介におけるジレンマについて…

ほぼ、知り合いだけを賃貸仲介している!賃貸仲介業について

賃貸仲介といえば、エイブルやミニミニ、アパマン、ハウスコムなど全国チェーンを思い出します。来店されたお客様にお部屋を紹介して、実際にお部屋にご案内をしてお申込みを頂き、契約することを賃貸仲介といいます。 創業時は賃貸仲介がメインでした いま…

今日のひとり社長は換気扇フード取付工事をしていました!

暑かった…。今日は都内にある管理物件の換気扇フード交換をしてきました。古いマンションのため、換気口にハマるサイズがなかった為、ベニヤ板を切り出し、中心を丸く切り抜いて、換気扇を取り付けて、それを換気口へ設置する工事です。 はじめての工事は自…

ひとり社長のブログテーマは「起業と不動産業」です。

このブログは基本的には私自身が経験してきたことをまとめたり、私の日常を書いているだけです。ただ、テーマと言えば、起業と不動産業を中心に書いていきます。これから起業する方、不動産業に従事している方に少しでも役立てればいいなと思っています。 起…

物を売る、サービスを売る、売上と利益の関係

世の中には売上の金額がものすごく大きな会社もあれば、売上の金額が少ない会社もあります。でも利益で見るとその会社の本当の実力がわかります。 物を売る会社は売上が大きくて、利益が少ない サービスを売る会社は売上が低くても利益が高い 物を売る会社と…

賃貸仲介業の業務サイクルと詳細

賃貸仲介業は簡単に言ってしまえば、物件を仕入れて、商品化して、販売するだけです。この業務サイクルを早く、繰り返し、永遠に続けていくことが業務目標となります。 物件の仕入れから始まる 物件の仕入れ方法 新規取引先の開拓 既存取引先に空き部屋の確…

不動産屋さん日記~店員さんの平均的な一日~

不動産屋さん日記では私が賃貸仲介チェーンに勤めていたときのことを書きます。今回は店員さんの平均的な一日についてです。 カウンターの中でパソコンに向かい合うだけではありません 営業対応から営業の事務処理まで 物件の仕入れ その他雑用 店員さんの平…

不動産屋さん日記~店長の仕事~

不動産屋さん日記では私が賃貸仲介チェーンに勤めていたときのことを書きます。今回は不動産屋さんの店長の仕事についてです。 外から見るイメージより仕事がいっぱい 会社から与えられた目標を達成する 賃貸仲介店舗の集客活動 物件の獲得と加工 会社のため…

水道工事 インターネットで調べて頼んだら高額請求をされた

表題のように水道工事を自分でインターネットで調べて、自分で業者を手配したら高額請求をされたお話しです。 水道工事をインターネットで手配する インターネット上では安く表示されている 実際に頼んだ結果 請求されたのは まとめ

家具家電付きのお部屋の功罪

借りる人から見たら良い家具家電付きのお部屋 貸す側から見たら家具家電付きのお部屋はよくない 当社も家具家電付きを展開しています まとめ

原状回復リフォームや営繕工事について

賃貸管理業をしているとリフォーム会社とたくさんお付き合いがあります。ひとり社長としては作業はアウトソーシングして自分自身は管理獲得などの営業活動に専念をすることが大切です。ただ、閑散期などを使って私自身も一通り工事ができるようにしています…

店舗・事務所を仲介しています!

本業の不動産業では店舗・事務所の仲介もしています。基本的には賃貸住宅の管理・仲介がメインですが、賃貸住宅の一部に店舗・事務所がある場合には仲介もしているのです。 住宅の仲介と店舗・事務所の仲介の違い 借りるとしても用途は限られる 居抜きで借り…

優秀な組織には優秀なリーダーが必要不可欠

私は10年以上、全国チェーンの不動産会社で勤務してきましたが、優秀な店舗には必ず優秀な店長がいました。逆に優れた営業マンがいてもお店が優秀だとは限りませんでした。その為、優秀な組織には優秀なリーダーが必要不可欠だと思っています。 優秀な社員が…

不動産のおとり広告は無くならない

日本は4月から新年度が始まるため、3月が引越のピークになります。その為、お部屋を探しのピークは1月~2月になるのです。1月~2月にお部屋を探して、3月に引越しをするのです。それにしても不動産のおとり広告が多くて困っています。 おとり広告が無くなら…

引っ越しシーズンなのでお部屋探しについて

日本は引っ越しの時期が1月~3月になります。これは4月からの新生活にあわせて新社会人、新入学生がお部屋を借りるためです。また、賃貸借契約の期間が2年間の契約の為、契約更新の時期もみなさんこの時期になるのでお引っ越しが集中するのです。 仲介手数…

賃貸管理・仲介業務をアウトソーシングする

ひとり社長が不動産業をやっていくには業務を分担してアウトソーシングにしていく必要があります。アウトソーシングをしないですべてを自分でやるのは大変ですから、業務を細分化して業務委託の方や業者さんへアウトソーシングをしていきます。 賃貸仲介業務…