最近は「無敵の人」による犯罪行為がニュースで取り上げられることが多くなっています。ひとり社長とは無縁だと思っていましたが、賃貸管理業において「無敵の人」と対決することになってしまいました。その経緯と顛末を記録しておきます。
無敵の人とは？
無敵の人とはネット上で表現される言葉です。無敵の人とは簡単に言えば「失うものが何も無い人」のことです。
失うものが何も無いと社会的な信用が失墜することや、仕事やお金が無くなる恐れもないため（元々ないのですから…）、躊躇することなく犯罪行為を起こし、一般の方を巻き込むことにも多くなります。
普通の人は逮捕されたり、警察に注意を受けると、普通は社会的な信用の低下や家族、親族、友人に迷惑をかけることを恐れたりします。
しかし、無敵の人はそもそも家族や友人はいないか、疎遠であり、また仕事も定職がないか、派遣、アルバイトなど不安定な仕事のため、社会的信用や仕事や財産を失うことを恐れることがないのです。
そのため、社会的信用が低下することや他人の目を気にすることなく、犯罪行為やそれに準ずる行為を行います。
入居者管理で一番大変なのは入居者同士のトラブル
賃貸管理業は建物の管理や家賃の管理、契約管理以外にも入居者の面倒を見るという業務があります。入居者さんから設備不良の連絡が入ったら、それに対応したりして、入居者さんが快適に過ごせるようにサポートしていきます。
入居者管理で一番面倒なことは入居者同士のトラブルです。設備不良や契約関係の交渉事などは、すぐに、きちんと対応すれば済む話ですが、入居者同士のトラブルは解決するのが大変難しいのです。
結論から言えば、入居者同士のトラブルはどちらかが退去して頂かないと解決しないことが多いです。
問題になっていることを解消したとしても、気持ちの問題（感情）については解決できないため、結局は転居して頂かないと完全解決ができないケースが多いのです。
なお、入居者同士のトラブルで一番多いのは、騒音問題です。その次が生活態度（ゴミ捨てや共用部への私物置き等）になります。
そのため、賃貸借契約書や使用規則等に「入居者同士のトラブルには対応しません」と明記してある不動産会社もよく見かけます。それだけ入居者同士のトラブルは解決が困難なのです。
※設備不良の対応については、現在はほんどの不動産会社が専門の会社にアウトソーシングしていますので、直接面倒な対応をすることはほとんどありません。
解決の難しい騒音問題
騒音に関しては解決がすごく難しいのです。そもそも、音に対して敏感な人や鈍感な人、人それぞれになりますので、うるさい、うるさくないの基準が明確ではありません。
また、それぞれの事情もあります。子供がいるお部屋、音読をする必要がある人、夜中に起きている夜型人間など、人それぞれです。
さらに、現在は外国人の入居者も増えてきていますので、そのお国によって生活音に関する考え方が違います。日本では「お互い静かにする」が普通ですが、海外では「お互い自由にやろう」が普通だったりします。
国土が狭く、住居も狭い日本では「お互いに静かにする」ことで快適に生活ができるのです。しかし、海外は国土が広く、住居も広いため「お互いに自由にやろう」でも快適に生活ができるのです。
これでは日本の賃貸住宅から騒音問題が無くならないですね。騒音はお互いが我慢しているうちは問題になりませんが、どちらかが我慢できなくなると一気に騒音問題として表面化してきます。
入居者同士のトラブルを難しくする「無敵の人」
どんなトラブルでも、その当事者に一般的な常識があれば解決は難しくないのですが、万が一、一般的な常識が通用しない「無敵な人」が当事者の中にいる場合はトラブルの解決が難しくなります。
今回、ひとり社長が経験したトラブルも入居者が無敵の人であったため、トラブル解決まで大変な労力をついやしました。
一般常識が通用しないと、結局はこちらの話は一切通じないことになります。無敵の人は自分が正しい、他人や世間は間違っていると信じきっているのです。信じきっている人を説得するのは大変難しいのです。
賃貸管理業者対無敵の入居者
ひとり社長は長いこと不動産業界にいますので、たくさんのトラブルを経験して解決してきました。しかし、今回、問題を起こした入居者さんは無敵の人であったため、解決に時間がかかりました。
無敵の入居者
そもそも、問題を起こすような入居者を入居させなければよいのですが、入居申込書や数回の面談だけでは問題を起こすような人を見分けられないのです・・・
今回、問題を起こした入居者も入居申込書の内容は普通で、審査NGを出すような内容ではありませんでした。また、実際にお会いしても普通の30代の男性で笑顔が印象的な好青年だと思っていました。
とても、入居後にトラブルを起こし、何度も警察のお世話になるような無敵の入居者だと気づけなかったのです。いま振り返っても入居時の審査でNGを出すのは難しい状況だったなと思っています。
無敵の入居者が暴れ出す！
この入居者さんが入居して1週間くらいはとくに問題もなく静かに時間が過ぎて行きました。正直、入居者が早く決まってホッと安心していたくらいです。
しかし、無敵の入居者は急に本性を表します。入居後、1週間くらい経過した夜の20時くらいに無敵の入居者の上の階のお部屋に住む入居者Aから電話が入りました。
「下のお部屋の人が音がうるさいと怒鳴りこんできた」「あまりにも怒鳴るもので怖くなって警察を呼びました」という電話でした。
この時点では、ひとり社長もまさかあのやさしそうな笑顔の人がそんなことをするはずがないような、なにかの間違いか、上の階の人の対応がまずくて、もめごとが大きくなったんだろうな…と思っていました。
しかし、これは今後続いていく悪夢の始まりにすぎませんでした。
無敵の人の印象はうつ病？クスリ？
トラブルが発生した翌日、無敵の人に電話やメールをしても連絡がとれません。そのため、ご自宅にも訪問しましたが反応はありません。
上の回の人と話すと昨晩、怒鳴り込んで暴れてときに「誰がきても応対しない」と自ら言っていたとのことです。
そして、警察の方が無敵の人の目つきが異常だったと言っていたため、お酒か病気かクスリ（覚せい剤など）の影響かなと思いました。
正直、ひさしぶりに面倒な案件だなと思いましたが、自社が管理している物件で、自社が仲介したお客様が起こしたトラブルですから、早く対処して鎮火させるしかありません。
連絡が取れないときは待ち伏せしかない！
ひとり社長は探偵ではないですが、電話やメール、訪問しても連絡がとれない場合は待ち伏せしかありません。
まずは、紙に何度も連絡や訪問をしていることを書いて、ドアにガムテープで貼り付けます。このときにドアが開け閉めできないように貼り付けるのがコツです。
これで出入りがわかりますし、相手に対して玄関の出入りを封鎖されるかもという心理的圧力をかけることができます。
トラブルが発生した翌日には現地で、無敵の人と会うことができました。会ってみると目を合わせてくれず、下を向きながら、「上がうるさいから悪いんだ」と言ってきました。
そのため、生活音に関してはある程度我慢しなければいけないことと、怒鳴り込んだり、「殺してやる」など罵声を浴びせてはいけないと伝えました。
そして、今後、何かあれば、ひとり社長の携帯に連絡するように伝えておきました。
トラブル発生の翌日に会うことができて、厳重に注意したので、これで大丈夫だろうと一安心しましたが、これもまだ始まりに過ぎませんでした。
繰り返される上の階へ嫌がらせと警察出動
それから３〜４日経ったころ、上の階の方から連絡が来ました、「昨晩、下の階の人が天井を棒のようなものでどんどん突くので警察を呼びました」という内容でした。
前回の面会時に何かあれば、ひとり社長の方へ連絡するようにと伝えてあり、無敵の人もその場ではわかったと言っていたのに、今度は上の階へ攻撃を始めたのです。
この件があってからは、一切無敵の人と連絡がとれません。たぶん、出入りのときも周辺の様子を伺ってから出入りしていたり、ひとり社長が訪問したときは居留守をしているのです。
そして、恐ろしのは、この上の階への攻撃は毎日続いたのです。そして、そのたびに警察が出動して対応してくれるのですが、警察としては入居者同士のトラブルは注意することしかできないのです。
どちらかが怪我したりして、障害事件などに発生しないと強制的な対応ができないため、無敵の人の行動を制御できません。
なぜ、制御できないのか？なんと、無敵の人は引っ越してくる前にも迷惑行為でなんども警察の注意を受けており、手を出さなければ警察は注意しかしないのをわかったうえで行動していたのです。（この件は、この後に行われるメールのやりとりで判明します）
そのため、警察は度々出動しても注意するだけか、居留守を使われるだけで、一向に問題解決に至りません。警察の方も強制的なことはできないと言われており、「パトロールを強化します」とか「交番ではなくて刑事課か生活安全課に相談してみてください」と言われました。
事件が起きなければ対応できない警察という組織
今回のことで深く印象に残ったのは事件が発生しなければ警察はあまり役に立たないということです。もちろん、要人警護やイベント等の警備では事件が発生しなくても積極的に事件発生を防ぐと思いますが、一般人のトラブルに対しては無力だと感じました。
なお、刑事課、生活安全課にも相談しましたが、対応はかわりませんでした。さらに、何度も警察が対応してくれているのに、その情報が共有されていないため、毎回、ゼロから説明しないといけないという大変面倒なことになってしまいました。
契約解除・退去を要求したら態度が変わった無敵の人
さて、警察から無敵の人に話を戻します。毎日、繰り返される上の階への嫌がらせと、警察の出動…ぜんぜん、トラブルは解決されません。
そのため、ひとり社長も強引に解決するしかないと決意します。電話もメールも訪問も効果がない中で、契約解除と退去を要求する書面を玄関へ貼り付け、メールで送信したら無敵の人が本性を表し反応をしました。
これまではひとり社長に対しては敬語で比較的丁寧に対応してきた無敵の人が、契約解除・退去を通告されたとたんに本性を表したのです。
無敵の人から返答のあった初期のメールです。ご参考にどうぞ。
「天井や壁を叩くなという台詞はそのままそっくり上の奴に返します。床をドンドン叩いたり床に物をぶつけるなと。」
「警察をちらつかせて脅しても無駄です。暴行など事件にでも発展しない限り所詮何もできないし。」
「諸悪の原因は騒音主の上の奴にある。逆切れして出ていけというなら移転先の初期費用や引越し費用を支払え。」
まだ、最初の方なので控えめです。ただ、この時期に深夜に警察が対応していると大声で「上の奴はサルだ！サルだ！人間じゃねー！」と叫んでいたそうです…
そして、次の段階のメールです。ご参考にどうぞ。
「管理会社のくずがいまさら出てきて偉そうに能書き垂れるな。出て行ってもかまわんが引越費用と損害賠償を今すぐ支払え。」
「おまえの不法侵入の予告は何らかの法的根拠がないから、犯罪予告として即刻通報する」
だんだん、エスカレートしてきました。不法侵入の件については、契約解除になると無断で出入りされると思ったみたいです。完全に被害妄想が無敵の人の頭の中を支配しているのがわかります。
警察慣れした無敵の人はすぐに警察に電話する
ひとり社長も驚いたのですが、このような無敵の人は警察に慣れているため、警察を怖がらないのです。また、警察を呼ばれたことが悪いことだと思っていないのです。
さらに、自分から警察に訴えるという行動も起こすのです。先日、日本を騒がせたあおり運転クレーマー事件の宮崎文夫容疑者も同じことをしていましたが、他人を陥れるために嘘をついて警察に気軽に電話するのです。
宮崎文夫容疑者のタクシー運転監禁事件の内容はこちらです。
ひとり社長が対応している無敵の人も同じような行動をしました。連日、連夜、警察から注意を受けているにも関わらず、「管理会社から違法に契約解除されて追い出しにあっている」と警察に電話をしたのです。
これには驚きました。無敵の人は警察が怖くないばかりか、警察を利用するのです。無敵の人から警察に通報したという下記の連絡があり、実際に警察署よりひとり社長にも事実確認の電話がありました。
無敵の人からのメールです。ご参考にどうぞ。
「警告 〇月〇日 〇〇警察刑事課へ通報 不法な強制退去及び賃料奪取を目的として、実在する警察の名を出して全くの虚偽の内容を元に入居者を脅迫する非常に悪質卑劣な行為である。警察・法テラスに相談の上告訴届けを提出、宅建協会に苦情を申し入れ予定。」
「また、支払った賃料に対しての不当利得返還請求を目的とした正当な居住権があり、許可なく室内に侵入すれば住居侵入罪が成立することも確認済み」
「今後違法な行為及び脅迫をすることを一切止めるように強く警告する」
とメールが来ました。
また、警察よりひとり社長へ実際に事実関係の確認がありましたが、連日、連夜、警察のお世話になっていることを伝えると警察内で情報を共有してくれたみたいで、折り返し電話があり、「事情はわかりました。彼からの訴えは警察では対応できないと伝えておきます」と言われました。
警察としては悪いのが無敵の人だということ、過去にも同じような案件で警察が対応していることをわかっているのですが、それでも事件性がないため、現場で注意する以外の踏み込んだ対応ができないのです。
そのため、上の階の人からは「殺すぞと言われているのに、刺されてからじゃないと警察は対応できないのですか？」と言われてしまいました。まぁ、お答えとしては「その通りです！」と答えるしかないのですが…
警察に注意を受けても自分が悪いことをしていると思わない！？
無敵の人が印象的だったのは、連日、連夜、警察を呼ばれて警察に注意をされたり、無敵の人は居留守を使って隠れていたのにもかかわらず自分が悪いことをしている認識がないことです。自分以外の相手がすべて悪いと思い込んでいるのです。
以下、無敵の人からのメールです。ご参考にどうぞ。
「警察が呼ばれたことと迷惑行為の間には何ら因果関係などない。こんなことは小学生でもわかる。どういう思考したらそんな結論になるのか。知能が低すぎ、あまりにも読解力がなさすぎる。人との会話がなりたってない。」
「おまえらの会社は小学生以下の低能ばかりかで論理的な説明ができる奴が一匹もいないのか。警察が認識しているのは警察を呼んだことだけ。迷惑行為はおまえらが一方的に決めつけているだけ。」
「実際に迷惑行為があった証拠を出せ。警察が認識しているなら直接警察を介入させてこい。不当に受領した賃料及び貴重品を堂々と着服宣言か。ヤクザまがいのクズどもが。強硬対策には強硬対策で応じる。」
もう何を言っているのかわかりませんね。迷惑行為を行っているから警察を呼ばれて、警察に注意「上の階を棒で突っつくな、壁を叩くな、静かにしてろ！」を受けているのが無敵の人自身は自覚がないみたいです。
なお、無敵の人に「迷惑行為を行っているから警察を呼ばれて、警察に注意をされているんですよ！」とメールしたところ下記のような返信がありました。
「日本語が理解できない、論理的な文章が書けないならもうメールを送ってくるな。おまえの脳内での妄想はいいから警察が現認しているっていう証拠を出せと言ってるんだよ。」
「おまえらが引越し費用を出していればこんなところとっくに引越していたんだよ。わずかな金さえ惜しむ強欲で汚いおまえらのせいでここまで問題が引き延ばされているんだよ。不当に利得された家賃の返還は絶対あきらめない。おまえらのせいでまともに部屋を利用できなかったんだから全額返金すべきだ。」
もう何を言っているのかわからないレベルです。
言葉が通じない人には無言の圧力が有効です！！
電話しても、電話にでない。訪問しても居留守。警察が注意しても動じない…む、無敵ですね。どうしましょうか？
この場合の対処方法はひとり社長の場合は無言の圧力です。これまでのメールのやり取りでこちらの要求（契約解除→すぐに退去しろ！）は伝わっていますので、あとは合法の範囲で脅すしかありません。
ここで注意ですが、合法の範囲で脅すのは正解ですが、弱腰で引越し代など支払って金銭で問題を解決するのは大間違いです。
一度、金銭を支払ってしまうと、そいつは味をしめて繰り返し同じようなクレーマー行動を起こします。クレーマー行動を起こして、金銭を請求するという流れを繰り返すのです。これでは被害者を増やし、社会が悪くなるだけです。
今回の無敵の人も金銭を要求していて、過去にも警察のお世話になっていますので、クレームを入れて金銭を受領した経験があるのかもしれません。
そのため、断固として妥協することなく、言うべきことを伝えて、合法的な圧力をかけていきましょう。
見えているけど無視される怖さ！
今回、ひとり社長が実行したのは相手から見えているけど、こちらからはあえて声をかけないことです。
トラブル対応中にちょうど無敵の人のお部屋の隣が退去して空室になったのです。たぶん、度々、警察が対応していたり、騒音が嫌になって引越したのだと思いますが…
その空いた隣の部屋を当社の仮事務所にしたのです。照明は24時間付けっぱなしにして、ドアや郵便ポストには当社の会社名を大きく貼り付けました。
そして、時間があるときは昼夜問わず、そのお部屋に行って室内でのんびり過ごしていました。そうすると、無敵の人が静かになったのです。（出入りしている雰囲気を出すためです）
それまでは無敵の人は玄関ドアの大きな音でバタンバタンやっていたのが、一切なくなりました。そして、無敵の人の玄関ドアを見ると紙切れが挟んであります。
これは無敵の人の不在時に室内に入られることを恐れていたのだと思います。無敵の人は他人を攻撃しますので、自分も同じように他人から攻撃されるだろうと妄想を抱くみたいです。
そのため、ひとり社長の無言の圧力は成功しました。無敵の人は勝手に被害妄想にひたり、怯えてくれたのです。
ひとり社長としては、メールで伝えるべきことを伝えて、その後は無言で圧力をかけ続けただけですが、しばらくすると無敵の人からメールきました。
「連休引っ越す」
結局、これが無敵の人からきた最後のメールとなりました。
このメールが届いた週末が3連休でしたが、その3連休の最終日に最後の抵抗をして退去していきました。
無敵の人の最後の抵抗
さぁ、やっと無敵の人が退去することになりホッとしました。しかし、無敵の人は最後の最後まで迷惑行為を行って退去していきました。
無敵の人が退去後、お部屋を確認しに行くと、お部屋の中は荷物とゴミがいっぱいでした。そうです、不用品をすべて室内に置いていったのです。
最後の抵抗で嫌がらせとして不用品を置いていったのでしょう。でも、ひとり社長はこのような状態には慣れていますので、手早くゴミを袋に入れて（ゴミ袋８つくらい）捨てました。
残りのベッドやベッドマット、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ等は使えるか、確認した後、清掃と修理をしてジモティーで売ったり、譲ったりしました。
結局、2万ちょっとの売上にしかなりませんでした。まぁ、無敵の人を追い出して多少の迷惑料を受領したような感じになったのでよかったとしましょう。
荷物が無くなってお部屋を確認すると天井に数か所、小さな穴の凹みがありました。天井をどんどんついていた証拠です。なお、天井をドンドンしていた道具は突っ張り棒と傘でした。
結構、大きな音でドンドンやっていたとの話でしたが、意外に小さいもので天井を強くドンドンやっていたんだと思いました。まぁ、何はともあれトラブル対応は終了です。お部屋の傷、汚れについてはクロスを張り替えればすべてリセットされますのでまったく問題ありません。
まとめ
いや～まさかひとり社長のところに無敵の人が入居しているとは…驚きました。これまで20年近く不動産業界にいて、様々なトラブルを見てきましたが、ひとり社長の運がよかったのか、これまで無敵の人とは出会うことがありませんでした。
しかし、今回のことも振り返ってみればよい経験でした。また、ひとり社長の経験値があがったのです。どんなことも飲み込んで成長していきましょう！
以上、賃貸管理業で「無敵の人（クレーマー）」と対決した話でした。
