賃貸住宅は借りている住宅になりますので退去するときに、自分で故意や過失で壊してしまった箇所の修繕費を支払わなければいけません。でも、安心してください！賃貸住宅に入居するときに加入している保険でその修繕費を負担できます。
退去時に請求される費用
賃貸住宅を退去するときに請求される費用は基本的には自分で故意に壊したり、誤って（過失）壊してしまった箇所の修繕費になります。
また、この故意や過失によって壊してしまった箇所は、その全体ではなく、壊れた箇所のみが退去者の負担になります。
壁紙に手と同じくらいの大きさの落ちない汚れをつけた場合でも、壁紙を壁一面張り替える費用を支払うわけではなく、その手と同じくらいの大きさの部分の費用を支払う必要があります。
その他、賃貸借契約時に特別に定めた事項がある場合はそちらも支払う必要がありますが、基本的には自分で壊したところだけが退去時に請求されます。
逆に、自然損耗、経年変化と言われる住んでいれば自然に壊れたり、汚れたりするもの、時間が経ち古くなったことが原因で壊れたりしたものは賃貸人である家主様の負担と宅建業法で定められています。
賃貸借契約に多い特約
賃貸借契約時に特別に定めた事項で多いものが「退去時のルームクリーニング費用は賃借人負担とする」という文言です。
上記のとおり、退去時の原状回復工事については、賃貸人（家主様）が自然損耗、経年変化の部分を支払い、賃借人（契約者）は故意・過失で傷つけたり、落ちない汚れを付けてしまった部分を支払うと定められていますが、この場合、ルームクリーニング費用は本来は賃貸人（家主様）の負担です。
だから、賃貸借契約書に特約として「退去時のルームクリーニング費用は賃借人負担とする」とわざわざ明記しているのです。
宅建業法では原則としてルームクリーニング費用が賃貸人の負担であっても、賃貸借契約書に明記することで合意した上で契約をしたんだからルームクリーニング費用は賃借人（契約者）の負担だよねという話になります。
宅建業法の趣旨とは違っても、契約書に明記されていて、その契約書の内容に合意した上で署名・捺印をしている以上、特約は有効だということを判例でも認めています。
だから、契約時にどんな特約が定められているかを確認することはとても重要なのです。
ただし、この契約の内容が著しく不条理な契約内容だった場合は裁判などで対応することができますが、現在のところ、退去時のルームクリーニング費用に関しては余程、高額な料金を請求していなければ、契約書が有効で退去者が支払うことになっております。
一般的な敷金精算
上記の通り、退去時に請求される費用と退去時に重要な特約を書きましたが、実際の敷金精算について簡単に説明します。
敷金はなんのために預けるのか？
敷金を預ける理由は２つあります。
１つは家賃を滞納した時の補填分として預けます。
2つ目は退去時の原状回復費に充当するために預けます。
賃貸経営で貸主にとって一番頭の痛い問題が家賃の滞納です。住む人が全員良い方で家賃の支払い期日を守ってくれて、滞納しなければ、何も問題はないのですが・・・
現実的には家賃の支払い期限を守らないルーズな人やそもそも家賃を払うお金がない人がいます。
だから、敷金を預かっているのです。東京では通常2か月分の敷金を預かります。万が一、家賃の滞納が発生しても2か月以内に家賃を回収するか、退去させれば敷金で家賃滞納分を補填することで損失を免れることができるのです。
また、家賃の滞納がなくても退去時にお部屋が壊されていたり、汚れが酷かったりした場合の賃借人（住んでいた人）が支払うべき原状回復費を支払って頂けないことがあります。
その場合も敷金の中から原状回復費を補填することで貸主は損失を免れることができるのです。
なお、近年は家賃は保証会社を利用することで家賃滞納のリスクが大幅に減りました。また、原状回復については国土交通省などの指導により賃借人の支払うべき原状回復範囲が狭くなりましたので敷金を預ける金額が減っています。
そのため、東京都では現在は敷金1か月のところが多くなっています。
※関西などの敷引は敷金とはまったく違う性質のものです。どちらかと言えば権利金に近い性質のもので預けたお金だけで退室時に償却してしまうため、返金されないお金のことです。
敷金精算の計算の仕方
さて、実際の敷金精算ですが、家賃の滞納がないことを前提に説明すると次のようになります。
１、家賃の日割計算
解約は申し出ればすぐに解約できるのではなく、解約予告という期間が契約で定められています。
解約を申し出てから1か月後や2か月後、45日後など定められていて、解約を通知した日から最短で解約できるのが、その解約予告の期間になります。
解約予告が1か月前の場合、15日に申し出れば、翌月の14日までは契約は必ず継続します。そのため、最短で翌月の14日に契約を解約できます。（14日までは日割りで家賃を支払う必要があります）
その場合は敷金精算時に、月の途中の解約日で日割を計算して、返金や請求を行います。
解約月の分の家賃を支払っている場合は、解約日以降の日割家賃を返金する
解約月の分の家賃を支払っていない場合は、解約日までの日割家賃を請求される
まぁ、簡単ですね。ただし、契約で解約月は日割精算ではなく月末解約になっている場合もありますのでご注意ください。賃貸借契約書又は重要事項説明書を見れば、解約について明記されています。
２、原状回復費の精算
原状回復費というと大きな金額を考えがちですが、大丈夫です。上記の「退去時に請求される費用」で書いてある通り、自分が故意や過失で壊してしまったり、汚してしまった部分だけの修繕費用を支払う義務があるのです。
例えば、退去後にリフォーム代が10万円だったとしても、そのほとんどは自然損耗や経年変化と呼ばれる、住んでいれば自然に壊れたり、汚れたりしたであろうものであったり、時間が経つことによって壊れたり、汚れたものになるはずです。
その自然損耗や経年変化の部分の費用負担については貸主の負担ということが定められていますので、退去者が請求されることはありません。
もし、請求されたら迷わず管轄官庁や消費者センターに行きましょう。宅建業法ではきちんと借主の負担する部分と貸主の負担する部分が明記されていますので、不法に請求された部分に関しては支払う必要はありません。
ただ、問題なのは、本当に故意や過失で壊してしまった場合や落ちない汚れを付けてしまった場合です。
例えば、ペット飼育不可の物件でだまってペットを飼育していてフローリングが傷だらけになってしまった場合はそのフローリングの原状回復費用は借主の負担になります。
また、友達がきて騒いだときに壁に穴をあけてしまったり、ガラスを割ってしまったり、窓枠をゆがめてしまった場合もそれらの原状回復費用は借主負担となります。
やっちまった系の汚損・破損は高額請求になる可能性がありますが、大丈夫です！！そういうときには損害保険を使いましょう！
お部屋を借りるときに加入する保険で原状回復費をカバーできます
やっと本題ですね。賃貸住宅などお部屋を借りるときに必ず保険に加入をさせられます。保険ですから万が一のためのものですが、この住宅総合保険（火災保険）の適用範囲が意外に広いことはあまり知られていません。
なぜ、住宅総合保険に加入するのか？
保険は万が一のモノですよ…でも、住宅総合保険にほぼ強制的に加入させられる一番の理由は家主様に対する賠償責任を補償するという意味合いです。
もし、入居者が火災事故を起こしたり、漏水事故を起こして、その修繕費を支払うお金がないとお部屋を貸していた家主様は困ってしまいます。
そのため、住宅総合保険は万が一のために必ず入ってもらっているのです。火災事故、漏水事故が起こってもその修理費用は保険金で対応することができるからです。
これが住宅総合保険に加入する一番の目的です。しかし、保険にはその他にもさまざまな金銭的被害に対応しています。
住宅総合保険のいろいろな適用範囲
保険の内容としては大きく分けて「家財費用補償・借家人賠償責任保険金・個人賠償責任保険金」があります。
家財費用補償
・失火や隣の部屋の延焼で家財が焼失してしまった場合の補償
・ガス器具が爆発して台所用品が壊れたときの補償
・落雷でテレビが破損したときの補償
・強風による飛来物で窓ガラスが割れて家具が破損したときの補償
・強盗や空き巣に入られて家財や現金が盗難にあったときの保証
借家人賠償保険金
・洗濯機のホースが外れて水漏れが生じた漏水事故の補償
・調理中に火を出して、火災により住宅に損害を与えてときの補償
個人賠償責任保険
・ベランダから誤って物を落として他人にケガや損害を負わせたときの補償
・自転車を運転中に誤って他人にケガをさせてしまったときの補償
上記のように補償される範囲は意外に広いのです。しかし、賃貸住宅に住んでいる人で住宅総合保険を利用したことがある人は本当に少ないのが現状です。
まぁ、保険ですから何事もなくて、保険をつかわない状態にあることが一番良いことではありますが、せっかく保険料を支払っているんですから保険金が出るものにはぜひ使ってください。
住宅総合保険で対応できる原状回復費
原状回復費の内、入居者が支払うべき費用は「故意・過失による汚損・破損」部分とされています。
その範囲すべてが保険で対応できるわけではありません。保険会社もたくさんの逃げ道を用意しています。
住宅総合保険で対応できる原状回復費は、「故意・過失による汚損・破損」ではなく、「過失による汚損・破損」部分だけです。まぁ、故意ではいけないということです！
あくまでも「事故」である過失の場合のみ、その部分の費用を補償してくれるのです。
さらに、注意するべきなのは保険には免責がついています。免責とは保険会社の責任を免れる範囲のことです。
なぜ、保険の契約に免責をつけるかというと、保険料を少しでも安く抑えるためです。免責の部分がないと少額の保険金をたくさん、何度も支払う必要がでてきます。
そうすると保険料を高くしないといけなくなりますので、一般的に住宅総合保険などでは免責の金額を3万円~5万円に設定しているところが多いです。
たとえば、友人が遊びにきて壁に大きな穴を開けてしまった場合、その修繕費が10万円であった場合には免責が3万円の場合、自己負担が3万円、保険金が7万円支払われることになります。
免責の3万円以下の部分は保険金はそもそも支払われないのですから、過失による小さな汚損・破損個所の修繕費（3万円以下）はどちらにしても保険対応にはなりません。
まとめ
保険はどれも適用範囲が広いように見えて、ピンポイントで免責が入っています。そのため、保険金で対応できそうなものでも、保険金が出なかったりしますので保険契約時は注意が必要です。
賃貸住宅を退去したときの原状回復費に関しては「過失による汚損・破損」部分の費用は保険金で対応できます。
ただし、免責金額が設定してあることが多いので、その免責金額を超えた部分だけが保険金の支払い対象になります。
以上、賃貸住宅の敷金精算を詳しく説明します！故意・過失による大きな損害は住宅保険で対応ができます！でした。
