ひとり社長の奮闘記

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SUUMOに掲載されていたおとり広告にお問い合わせしてみた!

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お部屋探しもインターネットで行うのが一般的になりました。インターネットでお部屋を探してから不動産屋さんへ行くのです。しかし、インターネットの物件情報にはおとり広告がたくさん掲載されています。なぜ、無くならないのでしょうか?

おとり広告の実態

賃貸物件のおとり広告にはたくさんの種類があります。優秀な不動産会社の社員さんたちが知恵を絞り出しておとり広告を作っているのです。

おとり広告一覧

・実際にあるお部屋の家賃を安くして掲載している

・実際にあるお部屋の徒歩分数を短くして掲載している

・実際にあるお部屋の広さを広くして掲載している

・募集していないお部屋を空室として掲載している

・募集していないお部屋の条件を良くして空室として掲載している

・写真、間取図、条件など、複数のお部屋を組み合わせて掲載している

・想像という努力により架空のお部屋を創造して掲載している

他にもいろんなパターンがありますが、賃貸物件のおとり広告の種類がたくさんあることをご理解ください。

不動産会社の傾向としては、大手不動産会社はリスクを恐れて「実際にあるお部屋」を利用したおとり広告が多いです。

また、都心部で見られるような小規模チェーン店や独立系の不動産会社は勇気を出して「募集していないお部屋」や「架空のお部屋」のおとり広告を掲載していることが多いです。

www.one-president.com

なぜ、おとり広告を行うのか?

詐欺というリスクがありながらもおとり広告を掲載する理由は「売上を上げるため」です。

賃貸会社の売上は「集客数×契約率×単価」になります。集客数が多ければ、多いほど、売上は上がるのです。

そのため、おとり広告であってもお店にお客様を呼び込んで、そこから他の物件を紹介して成約にたどり着ければよいのです。不動産業界で言われる「ある呼び」です。

「ある呼び」とは、どんな物件のお問い合わせであっても、とりあえず「あります」で「呼び込む」ことを言います。

お店に呼び込んでから、その後のことを考えればよいのです。なんせ、お店までご来店頂かなければ何も始まらないからです。

また、他の不動産会社が1社でもおとり広告を掲載していれば、それに対抗しておとり広告をしないと対抗できないという事情もあります。

インターネットには大量のお部屋が掲載されていますが、お客様が選ぶのは「お得なお部屋」だからです。

駅から近いとか、築年数が新しいとか、設備が充実しているなど、たくさんの条件がありますが、これらの条件にプラスして「安い」とインターネットからの反響がたくさん集まります。

他社が「ある呼び」でお客様を集客していたら、負けないためにもおとり広告を掲載して集客をしなければ死活問題になるのです。

※おまけコラム

お部屋探しの繁忙期(1月~3月)には「刺し合い」と言って、不動産会社同士でお互いのおとり広告を通報し合うという現象が毎年見られます。低レベルの争いですが…

 おとり広告の見破り方

おとり広告を見破るのは至難の業です。もちろん、公的機関(行政や裁判所)などが情報開示を要求すれば見破れますが、一般の方は不動産会社の方でも見破るのが難しいのが現状です。

見破るのが難しい理由

・住所表示がされていない(物件が特定できない)

・物件名があっても分譲マンションの場合お部屋ごとに所有者が違う

 (実際に募集しているのかわからない)

・業者に問い合わせても「先ほどお申込が入りました」と逃げられる

おとり広告は不動産業界にいる人でも見破るのが難しいのです。もちろん、なんとなく、これはおとり広告だなと見抜くことはできます。

また、謄本を取得するなどして見破ることもできますが、そこまでしておとり広告を調べることはありません。(1円にもならないから…)

お部屋の情報は一般的には住所が何丁目までしか掲載されていません。例えば、東京都大田区大森北4とかです。これでは実際の物件の場所が特定できません。

また、もし住所や物件名がわかったところで、分譲マンションの場合はお部屋ごとにオーナー様(所有者・管理会社)が違ったりするので、本当に空室で募集しているのか判断ができません。

さらに、不動産会社もおとり広告を出す以上、お問い合わせをされた時の対策はされています。のちほど、実例を出しますが、予防策として「当該物件は随時募集中のため、ご来店時に申込有・成約になっている場合もございますので、予めご了承ください」と記載しているのが一般的です。

 SUUMOに掲載されていたおとり広告の実例

SUUMOに掲載されたお部屋を調べてみた

今回は実例を出します。友人よりこの物件を紹介できないか?とメールでURLが送られてきました。SUUMOに掲載されているお部屋の情報です。

そのお部屋の情報を見た時に嫌な感じがしました。

・周辺の物件相場より家賃が安い

・敷金0(礼金は1)

・物件名は記載があるが号室の記載はない

・仲介業者が都内の仲介専門の小規模チェーン店

まず、家賃が相場より安かったり、敷金・礼金が安い場合は多少警戒が必要です。もちろん、このご時世ですから家賃が安かったり、敷金、礼金が無かったりするまともな物件も数多くあります。

しかし、警戒だけはしましょう。あと、物件名は記載されていましたが、号室が記載されていませんでした。

また、仲介業者さんが賃貸仲介専門の小規模チェーン店であったため、怪しいと感じました。(仲介専門の場合、あまりお得な物件を扱っていません。流通物件のみを扱っているからです。逆に管理会社の場合は自社の管理物件をお得な条件で出すこともあります)

そこで、まずはレインズ(業者間流通システム)で該当するお部屋があるか調べてみました。やはり…ありませんでした。

ただ、レインズに掲載していない物件自体はたくさんありますので、次はインターネット上でその仲介業者以外が募集しているか調べてみました。そうしたら他の業者さんでは一切募集していませんでした。

この時点でほぼ黒です。賃貸仲介専門の会社が単独でお部屋の募集をしていることは少ないからです。(仲介専門の場合、自社の管理物件がなく流通物件を取り扱っているため)

これ以上、調べるには現地に行って管理会社を調べたり、謄本を上げたりする必要がありますが、1円にもならない調査はしません。

そのため、今回はお客様のふりをして仲介会社に問い合わせをすることにしました。

ありますからのご来店ください!(ある呼び)

SUUMOのお問い合わせ窓口から「最新の空き状況を知りたい」でお問い合わせをしてみました。

 

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そうすると、すぐに返信がありました。

教科書通りです。ひとり社長も不動産会社に勤務していた時に反響が入ったらできるだけ早く返信した方が来店率が高くなると口が酸っぱくなるほど言われていました。(実際には言っていました)

以下、原文のまま(一部プライバシーに配慮しております)

〇〇 〇〇様

 

この度は数ある不動産の中から、お部屋のお問い合わせ頂き、誠にありがとうございます。

 

ご担当させて頂きます、〇〇と申します。

宜しくお願い致します!

 

お問い合わせ頂きましたお部屋は現在【募集中】です。

 

★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆

〇〇〇〇〇   〇〇〇号室
退去予定
沿線駅
京浜東北・根岸線/大森駅/徒歩〇分
所在地
東京都大田区〇〇〇〇
賃料(管理費)
7万円(5000円)
敷金 礼金
1ヶ月
間取り
1K
専有面積
20.74m²
種別 構造
マンション 鉄筋コン
築年月
2017年05月
最新の募集情報はこちら

当該物件は随時募集中・繁忙期の為、ご来店時に申込有・成約になっている場合もございますので、ご理解の程お願い致します。

 

★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆

こちらのお部屋も踏まえ、色々ご紹介させて頂ければと思っております。

お時間頂けるようであれば、本メールの下記に御座います

「ご来店予約フォーマット」に記載して頂き、是非お越し下さい^^

 

ご来店予約フォーマット--------------------------------

・お客様名:〇〇 〇〇

【 第一希望:  月  日  時頃 】

【 第二希望:  月  日  時頃 】

※上記に数字を入れて頂き、文面そのままご返信下さい!

 

お電話でのご対応も可能です!

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 

電話番号:〇〇〇〇

 

Point.1-------------------------------------------------------

今の時期は2月〜4月上旬入居の方が乱立して

お部屋探しをする時期となっております。

ネット掲載物件の空室率(申し込みが入っていない)は、軒並み低い状況となっております。

確実に良いお部屋を決めたいのであれば、

最新の情報を見なければいけません!

 

Point.2------------------------------------------------------

当社は賃貸物件の「総合仲介」です。

SUUMO・Home's等に掲載されている物件は、

自社・他社問わず「全て」ご紹介可能と

なっております!

 

Point.3------------------------------------------------------

ネットを見ているだけでは、

中々良いお部屋は見つけられません!

店頭で「メリット」「デメリット」も踏まえた上で、

何件か合わせてご覧頂ける方が確実です。

 

これを期に、ご来店のご検討、宜しくお願い致します。

ご連絡、お待ちしております!

 

★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★
お部屋探し情報館
〇〇〇〇〇〇  〇〇店
担当者:〇〇
東京都港区〇〇〇〇〇〇〇〇〇
Tel:〇〇〇〇〇〇

営業時間 10時〜20時

定休日:無
★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★☆☆★★

 

★★当店の特徴★★

契約金がカードで支払える!

【VISA・Master・JCB・AMEX・PayPay】

当店ホームページも、是非ご覧下さい^^

感心するくらい良くできている文章です。
 
お問い合わせした物件は「現在募集中です」とはっきり書いてありますが、その一方で逃げ道も用意してあって「来店時には成約になっている場合もあります」と書いてある。
 
全体的にはとにかく来店させて、その他のお部屋を紹介するぞという強い意気込みを感じるメールです。ある意味では賃貸仲介会社の教科書通りのメールですね…。

すぐに返信をして内見をお願いした!

 以下、原文のまま(一部プライバシーに配慮しております)

〇〇〇〇  〇〇様
 
ご返信ありがとうございます。
 
お部屋の内覧ですが、今週末3月14日(土)の午後13時に現地はいかがでしょうか?
 
〇〇〇〇 〇〇〇号室は条件にぴったりなので、その他のお部屋の紹介は不要です。
現地で見て、問題なければ、そのままお申込をさせて頂きます。
 
よろしくお願いいたします。
 
〇〇

シンプルな返信内容ですが、お問い合わせをした物件しか見ないし、他の紹介はいらないとはっきり記載しておきました。さぁ、どう返信がくるのか?

すでに2件申込が入っている???

これは結構意外ですが、すぐに返信がきました。こうなった場合にもすぐに対応できる…慣れているなと感じました。

少し前に話は戻りますが、この業者さんにはSUUMOからお問い合わせしましたが、SUUMOには入居時期が相談と記載されていました。

また、この業者さんのホームページ上でこの物件を確認すると、退去予定/入居日未定となっておりましたので、普通に考えると内見ができるはずがないのですが…。

〇〇様
 
ご返信ありがとうございます。
 
〇〇〇〇 〇〇〇号室のご内見の件ですが、現在、2件の入居申込が入っております。そのため、成約できる可能性が低いと思われますのでご内見頂くことができません。
 
条件の近い物件をご紹介することが可能ですのでお店の方へご来店はできますでしょうか?
 
ご確認のほど、よろしくお願いいたします。
 
〇〇〇〇 担当〇〇
最初にお問い合わせしてから3時間以内のできごとですが、先ほどまで募集中と言っていたお部屋が、そのお部屋だけ内見したいと言ったら、すでに2件入居申込が入っていることになりました。
 
めでたし、めでたし、そんなわけあるかーい!!
まぁ、こんなものですよ。おとり広告なんて。
 
ただし、気を付けないといけないのは、間違えてお店の方へ行ってしまうと入居申込をするまで帰れない場合もあります。すこしでも不信感があれば、お店に行くのはやめておきましょう。
 
毎年、お部屋探しの繁忙期になると大量のおとり広告が出されます。今回の件もすぐにSUUMOに通報しましたが、翌日の今日になってもまだ掲載されたままです。これではおとり広告はなかなか無くなりません。
 
※以前にもおとり広告について記事を書いていますので興味がある人はぜひご参考ください。

まとめ

おとり広告なんて本当にくだらないと思います。しかし、それでも売上を上げるため(集客のため)におとり広告を掲載しているのです。
 
ひとり社長はサラリーマン時代から現在までおとり広告無しでやってきました。確かにおとり広告の集客力が強いのは理解できますが、嘘をつき続けると営業マンは消耗してしまいます。
 
また、嘘ばかりついていると本当に毎日がつまらなくなると思います。だから、正攻法が大好きです。簡単に売り上げが上がらなくても、遠回りでも自分が正しいと思える方法でこれからも仕事をしていきます。
 
以上、SUUMOに掲載されていたおとり広告にお問い合わせしてみた!でした。