【最終更新日2018/1/20】
2018年6月15日に施行される住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間営業日数の上限が180日間になります。これまで民泊を運営してきた方にとっては大きなダメージです。この先どうすればよいか考えてみます。
年間営業日数が上限180日のダメージ
民泊 
はこれまでグレーゾーン？で運営されていたため、お客様がいれば年間365日営業することができました。
もちろん、現実的に稼働率100％の年間365日営業はありませんが、低料金で良いサービスをすれば、よいレビューが集まり、さらに稼働率が高くなるため平均稼働率で90％を超えることも可能でした。
ひとり社長が運営している民泊（airbnb専用物件）もそうです。徹底的にコストを削減して低料金で提供したところ、良いレビューが集まり、年間の平均稼働率が95％を超えています。
これが上限180日になってしまうと、約半分しか宿泊してもらうことができなくなります。
民泊は運営コストもかかりますので、年間180日は現実的には厳しい状態です。
ホテル・旅館業界を守ることも大切ですが、せっかく政府主導で訪日外国人を増やしているのですから民泊が適切に運営できるように行政はもっとしっかり考えるべきだと思います。
※民泊新法で儲ける人・損する人については下記記事を参照ください。
上限180日のダメージを減らすためにやること①
すばり！！！！宿泊費の値上げです。民泊 を利用しているお客様が民泊を使う理由は様々ですが、基本的には宿泊費が安いからです。
よく民泊の広告で現地の人と交流を‥‥というフレーズを見ますが、基本的には他の人と同じ室内に宿泊するのを訪日外国人は好みません。
だから、民泊を利用するのは宿泊費が安いからなのです。ひとり社長が運営している新宿駅から電車で10分以内の物件は1泊2名の宿泊費が4,000円です。
1名当たり、たったの2,000円です。新宿、渋谷のカプセルホテルよりも安いです。しかも、個室になりますのでプライバシーが守られます。
また、持ち出して使うことができるポケットWi-Fiも無料で提供していますのでさらにとお得です。1名2,000円で新宿の近くに宿泊できるのは大きなメリットになります。
しかし、民泊新法で上限180日になってしまうと泣く泣く宿泊費を値上げするしかありません。
ただ極端な話、宿泊費を現在の2倍にすれば上限180日でも売上は変わらないのです。2名4,000円を2名8,000円にするのです。
2名8,000円でも、都心のホテルの半額以下ですから十分にお客様は確保できるはずです。
現在は全体的に安い民泊ですが、民泊新法で全体的に値上がりすれば、それが相場になります。ひとり社長の民泊物件の宿泊料金を値上げしたとしても、相場も平均的に上がりますのでお客様が減ることはなさそうです。
ホテル・旅館業界としても、訪日外国人という美味しいお客様を民泊に奪われたくないから民泊を攻撃しているだけです。
上限180日なら…まぁ…勘弁してやるか…ということですから、民泊としては、その180日を有効に使って売り上げを現状維持、現状以上に上げる方法を考えなければいけません。
上限180日のダメージを減らすためにやること②
上記の通り、民泊の平均相場が値上がりすれば、自分のところも値上げしても問題ありません。
また、年間営業日数が上限180日になっても、値上げした分でカバーできれば売上も問題ありません。
ただし、値上げしてもカバーできなかったらダメージが残ってしまいます。その場合は民泊で180日を使用した後の残り、180日は短期賃貸やシェアハウスなどで有効活用しましょう。
ホテル・旅館業界は訪日外国人を民泊に取られるのが嫌なだけで、短期賃貸（ウィークリーマンション・マンスリーマンション）やシェアハウスについては文句を言っていません。
そのため、民泊として180日しか利用できない場合は、残りの部分は短期賃貸やシェアハウスとして利用するのです。
ひとり社長も現在、そのようなハイブリッド運営をできる体制を作ろうとしています。うまく行けば民泊・短期賃貸・シェアハウスをハイブリッド運営する新会社が設立できるかも・・・なんて考えています(^^)/
追記（2018/1/20）：リクルートが民泊へ本格参入して、SUUMOがairbnbと業務提携を発表しましたので、今後、「民泊＋短期賃貸」として空室を活用する事例が増えてくると予想されます。
まとめ
民泊を運営していると、いずれ規制が厳しくなる、取り締まりが厳しくなるという暗い気分になる情報ばかり入ってきます。
しかし、ものごとは悪い面だけではありません。民泊も時代が求めているものであれば、困難を克服してきちんとした市場を築けるはずです。
ビデオやCDのレンタル業界もサービスが始まったときには、たくさんの妨害行為や批判、厳しい条例、取り締まりに合いましたが、現在ではきちんとした市場が出来上がっています。（すでにオンライン動画・音楽の時代になってしまいましたが…）
民泊 はまだまだこれからです。試行錯誤して日本の空室が適切に活用される環境整備ができると良いと思っています。
ひとり社長も民泊新法を前向きにとらえて、宿泊費を調整したり、民泊として使えない日数を他の用途で効率よく使う仕組みを開発していきます。
もともと、不動産屋ですから、不動産事業の延長として不動産活用事業を行っています。
不動産活用の中でも使われていない土地や空間（部屋・事務所・店舗）の活用は今後の日本経済にとっても重要なテーマだと思っています。
大きな事業を行う気はありませんが、ひとり社長のできる範囲で不動産活用事業を頑張っていきたいと思っています。
以上、民泊新法で年間営業日数が上限180日に！宿泊費を2倍にして残りの180日は短期賃貸で貸し出そう！でした。