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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

賃貸管理会社の最優先課題は空室対策

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不動産業界は3月末で繁忙期が終了しました。日本の新年度は4月からですから、1月〜3月にお部屋を探してお引っ越しをする人が圧倒的に多いのです。今年の繁忙期を振り返ります。

全体的な印象は暇だった

これは一番の反省点ですが、過去の繁忙期よりも今年の繁忙期は暇に感じました。もちろん、契約更新の手続きや解約、リフォームの件数は増えたのですが…仲介業務に関しては例年よりお問い合わせも少なく仲介件数も少なくなってしまいました。

 

この原因は閑散期の準備が足りなかったことが大きな原因だと考えています。仲介に関しては年々厳しくなっている状況を理解しながら効果的な対策を打ち出せなかったのです。

 

この全体的に暇だという感覚は賃貸業界全体に言えることですが、その中でどうやって他社との競争に打ち勝ち、繁忙期を忙しく過ごせるように準備するのかが大切なことだと深く反省しています。

賃貸業界の空室問題

賃貸業界は空室問題に悩まされていますが、現状では改善する見通しはありません。賃貸物件の民泊への転用なども検討されてきましたが、民泊に関しては旅行業界の反対もあり年間180日以内なら全面解禁という…解禁でもなんでもない状態になってしまいました。

 

また、空室を埋めるための入居者募集業務に関しては、昔は駅前にお店を構えて仲介をしていました。現在では不動産ポータルサイト(HOME'S、SUUMOなど)に物件を掲載して仲介するのが一般的です。

 

しかし、空室が増え続け不動産ポータルサイトの掲載料金はどんどん高くなっていく現状があるため、空室を埋めるための方法を見直す時期にきていると感じています。

 

賃貸業界の空室問題は大手も中小もすべてが抱える問題です。増え続ける賃貸物件と減り続ける人口というねじれ構造は当面改善される見通しがないからです。

管理会社の最優先課題は空室対策

賃貸仲介は賃貸管理の生命線です。どんなに立派な管理業務を行ったとしても空室を埋めることができない管理会社は存在価値がありません。

 

空室期間は家賃収入が一切入りませんので、どれだけ空室期間を無くすかが賃貸管理会社にとって最優先すべき課題なのです。

 

空室期間を無くすと言ってもただ誰でも入居させればいいわけではありません。空室期間を無くす条件としては

・家賃滞納やトラブルを起こさない優良入居者の確保

・退去後、すぐにリフォームを仕上げてすぐに次の入居者を確保する

・快適な生活空間を提供して退去を減らし、居住期間を長くする

この3点が大切となります。

 

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 優良入居者の確保

事実は小説より奇なり…じゃないですが、優良な入居者を確保するのは想像よりも難しいものです。お客様の質を入居申込書だけで判断しなければいけないからです。

 

もちろん、自分でお客様をご案内して人間性を確認して、さらに入居申込書で確認するなら判断材料が多い分、優良な入居者を確保しやすくなります。

 

また、空室期間を短くするために相場よりも家賃をさげたり、敷金、礼金をなくしたりして入居費用を安くすると問題を起こす入居者のリスクが高まります。

 

賃貸大手で敷金0・礼金0を展開している会社では、入居者の質が悪く、また、入居期間が短い傾向にあります。ただ、入居者に問題があったり、入居期間が短かったしても損をするのはオーナー様だけという現実があります。

 

不動産会社側の言い分としては、入居審査で最終的にオーナー様の承諾をもらってから入居させている以上、入居者を選んだ責任はオーナー様にあるということです。

 

さらに、入居者が短期間で退去すれば、不動産会社はまたリフォーム売上が上がり、仲介手数料やオーナー様からの仲介斡旋手数料(広告料)がもらえるのでウハウハになります。

 

しかし、家賃や敷金、礼金などの入居費用が相場程度の場合はなかなか入居者が決まらなくて空室期間が長くなるという問題があります。

 

どっちもどっちで大変難しところです。

 

現在のところ、入居審査で契約者、連帯保証人をしっかり確認して、家賃滞納のリスクを減らし、入居後のトラブルを減らすしかありません。

退去後するにリフォーム、すぐに入居者を確保する

退去した後にぐずぐずしていないですぐにお部屋をきれいにするのが空室対策の基本です。汚い状態のお部屋をお客様に見せてもなかなかお部屋は決まりません。

 

そのため、すぐにリフォームを手配してきれいなお部屋にするのです。フローリングはワックスでピカピカに仕上げて、キッチンや水回りも光沢仕上げをしておけば印象は抜群に良くなります。

 

オーナー様はリフォームを依頼するときは必ず賃貸専門のリフォーム会社に頼んだ方がいいです。

 

できれば、信頼できる不動産会社から紹介を受けるといいでしょう。たまにダスキンなどで頼むオーナー様がいますが、賃貸専門でない清掃業者さんは清掃しかしてくれません。

 

清掃してきれいにするのは当たり前ですが、次の入居者を確保しやすくするために窓や床をワックスでピカピカに仕上げて、水回りをコーティング剤で光沢処理してくれる清掃業者の方が良いのです。

 

なお、当社の場合、ワックス仕上げ、コーティング仕上げは無料で提供しています。賃貸管理会社としてはただの清掃だけではなく、次の入居者を確保できるリフォームを心がけています

 

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退去を減らす、入居期間を長くする

これは難しいところですが、卒業や転職、転勤など不可抗力な退去以外を無くす努力が必要です。

 

簡単に言えば、住みやすい、住み続けたい住環境を作るのです。特に注意したいのが近隣トラブルです。主に騒音トラブルです。隣の人がうるさい、上の人がうるさいというのが退去を考える一番大きな理由だからです。

 

人は面倒くさがりやですから理由がなければ引っ越しを考えません。もちろん、不可抗力な理由での引っ越しは別ですが、そのためしっかり管理ができていれば退去は減らせるのです。

 

また、退去を考えるのは更新時期が多いため、継続して住んでいただけるような工夫が必要となります。更新料や更新手数料が高いと退去されてしまいますので、住み続けるメリットがあるようにしなければいけません。

まとめ

空室を短期間で埋めることができない賃貸管理会社はいずれ淘汰されてきます。賃貸物件を所有しているオーナー様から見れば、入居者がいて家賃収入があった上での賃貸管理だからです。

 

入居者がいなければ入居者トラブルもありませんが、家賃収入がなければ本末転倒ですね。だから管理会社は空室をいかに早く優良な入居者で埋めるのかを真剣に考えていかなくてはいけません。

 

また、年々空室率が上がっている現実がありますので、通常賃貸以外の用途、民泊やウィークリー、マンスリー運用などとの複合利用も検討しなくてはいけません。

 

賃貸経営が難しい時代だからこそ、賃貸管理会社が必要とされるのです。