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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

airbnbを1年半運営したの実績を振り返ってみる!

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ひとり社長がairbnbの運営を始めたのが2015年12月です。起業したのが2014年の3月ですから、起業してから約2年後のことです。賃貸管理・仲介業で起業して、空室活用の一環として民泊(airbnb)の運用を開始したのです。これまで1年6か月運営してきた実績を振り返ってみたいと思います。

なぜ、airbnbの運営を始めたのか?

もともと、ひとり社長としては民泊と言われる賃貸物件を宿泊施設として使うことには反対でした。それは、他の入居者へ迷惑がかかったり、周辺住民に迷惑がかかる可能性が高いと感じていたからです。

 

しかし、起業して2年がたち、少しずつですが管理物件が増えていくにつれて、空室対策を強化しなければいけないと考えるようになります。少子高齢化や地方都市への人口の分散などにより東京都も賃貸物件の空室が増え続けていたからです。

 

そこで、不動産事業としての賃貸管理・仲介だけでなく、不動産活用としての民泊運営にチャレンジすることになりました。ちょうど、その時に一緒に働いていた人からairbnbを進められていたため、airbnbにつながったんだと思います。

 

勧められたときには、他の方に迷惑が掛かる可能性があるから民泊はやらない!ときっぱり断ったくせに、結局は自分で民泊運営を始めることになったのです。

 

※airbnb(民泊)の売上についてはこちらの記事を参照ください

 

www.one-president.com

 

airbnb経験者と手を組んで民泊を始める

当時は民泊と言えば、airbnbだけでした。airbnbを真似したショッパイ日本のサイトがありましたが、見るからにダメでしたので当時はairbnbしか選択肢がなかったのです。

 

2017年の現在では、airbnb以外にも使える民泊サイトがありますので併用して使っているホストもたくさんいます。

 

まぁ、そんな理由でairbnbの運用を始めることになりましたが、ひとり社長は不動産業には精通していますが、airbnbの運用はまったくわかりません。

 

しかも、ひとり社長は帰国子女のくせに英語が苦手というダブルパンチ状態です。

 

そのため、起業仲間を募集するサイトを利用してairbnbを一緒に運営する仲間を募集しました。当時はairbnbが頻繁にメディアに取り上げられるようになってきた時であったため、サイトに募集記事を掲載したらすぐにたくさんの連絡が入ってきました。

 

www.one-president.com

 

たしか、数人とお会いしましたが、airbnbの運用経験があり、また性格が良さそうだったKさんをパートナーとして選びました。

 

当時はairbnbのことを本当に何もしらなかったため、airbnbの始め方、運営の仕方すらわかりませんでした。

 

そのため、お部屋はひとり社長が用意して、それ以外はパートナーの方にお願いするということになりました。お部屋は自社で管理している物件をサブリース契約に切り替えて家具・家電・備品を入れてairbnb用にお部屋を仕上げるのです。

 

この作業は一般の方にはとても大変だと思います。まず、賃貸物件を確保するのが難しいのです。また、その賃貸物件を様々な問題をクリアにしてサブリース契約を結ぶのが大変です。

 

まぁ、ひとり社長は本業ですから、この辺はすぐに簡単にやることができました。そして、家具・家電については、自社管理物件で家具・家電付きのお部屋を展開していましたので、その家具・家電を流用しました。

 

通常、airbnbを開始するときにお部屋を借りる費用で約30万~50万、家具・家電の費用として20万程度かかりますが、ひとり社長の場合はそれすら0円でスタートすることができました。

 

ただ、布団、タオル、ドライヤー、お皿、コップなどの備品は100円ショップを中心に買いそろえる必要がありましたが、たいした出費ではありません。

 

これでひとり社長の方の準備は完了です。あとはパートナーがairbnbの初期設定やお部屋の登録を英語でして完成です。

 

いま思い返しても、airbnbの経験者と一緒にairbnbの運営をスタートさせたのは本当によかったと思います。ひとり社長の本業のパワーとairbnb経験者の力で低価格でスムーズにairbnbの運営を始めることができたのです。

 airbnbの運営開始当初はおんぶに抱っこ

airbnbの運営開始当初はゲストからお問い合わせが入ると、そのパートナーの方が対応してくれていました。そして、清掃についてもその方の親御さんがやってくれていましたのでひとり社長は完全におんぶに抱っこされていた感じです。

 

いま思い返すと悪いことしたなと思いますが、何をすればよいのかわからなかったんですよね。ただ、当時、airbnb事業の事業計画書を作成して損益分岐点の計算などを繰り返し行っていた記憶があります。

 

しかも、本来はairbnbなど民泊を始める場合は、初期投資としてお部屋を借りる費用、敷金・礼金・仲介手数料などが必要となりますが、ひとり社長の場合はそれは不要です。

 

また、家具・家電についてもひとり社長の場合はもともとは、他社が家具家電付きで運用していたお部屋を管理移行で受け取っているだけなので実質的な金銭的な負担はありません。

 

だから、本当に備品程度の出費でairbnbを始めたのです。そして、いやらしい話になりますがairbnbの経験者と組んでスタートしたことでaribnbの初期セットアップや初期の運営についても費用はかからず、手間もかからなかったのです。

 

※ただし、後から振り返るとひとり社長が知識があって自分で最初から行っていればもっとうまく運営を開始して、もっと早く軌道に乗せていたのに…と思う点はたくさんあります。贅沢な話ですが…。

 おまかせ状態は長く続かない

なんと気楽にスタートしたairbnbですが、おまかせのらくらく状態は長くは続きません。

 

airbnbの事業パートナーから事業をやめたいと言ってきたのです。そのパートナーは本業はシステムエンジニアの方で、副業で自分でairbnbの運営をしていたのです。

 

しかし、ちょうどairbnbが世間に認知されてきた時期であったため、そのパートナーが自分で運営していたお部屋は「闇民泊」といわれるオーナー様や管理会社に民泊で使うと伝えていないお部屋でした。

 

そのため、すぐにオーナーや管理会社から呼び出しをくらい民泊をやめるように指導を受けてしまったのです。しばらくは無視していたみたいですが、さすがにオーナーも管理会社も厳しく対処していたみたいで結局はパートナーが運営していた2部屋とも強制解約になってしまいました。

 

ひとり社長が運営していたお部屋は当然、オーナー様の承諾、周辺住民の承諾を得ていたので何も問題がありませんでしたが、そのパートナーは気落ちしたまま辞めていきました。

 

ただ、ひとり社長の方の思惑としてもそのパートナーには辞めて頂きたいタイミングであったため、結果として良かったと思っています。

 パートナーの功罪

パートナーにはとても感謝していましたが、結果的に辞めてもらってよかったと思っています。

 

airbnbのことを何もわからないときにすべてのことをやっていただいたことに深く感謝をしていますが、その一方でパートナーが運営しているairbnbが闇民泊だということを聞いてから、若干嫌な感じがしていました。

 

世の中、正しいことをやっている人は正しい結果を得られて、その反対に正しくないことをやっている人は正しくない結果しか得られないのです。

 

これは当たり前のことです。だから、正しいことをしていないパートナーが嫌だったのです。また、airbnbのことをひとり社長も少しづつ理解してきましたので、そのパートナーのairbnbの運営の仕方がメール対応や清掃、そのすべてがすごくレベルが低いように見えてきました。

 

airbnbはきちんと運営していれば、ゲストから良い評価をもらってすぐにスーパーホストになれるのですが、なぜかゲストからのレビューが悪いのです。

 

その原因としては、パートナーのメール返信がものすごく遅くて、ゲストがいつもイライラしている状態になっているのと、パートナーのご両親さんが行っていた清掃が家庭の掃除レベルの清掃であったため、宿泊するゲストから見ると汚れているお部屋に見えていたのです。

 

これはパートナーが辞めて、自分で清掃をやるようになってから気が付きました。それまでの清掃は評判が悪かったんだと・・・。

 

もちろん、ひとり社長はプロの清掃業者でもありますから、清掃道具、清掃の仕方はプロです。ひとり社長が自分で清掃をやるようになってからは宿泊するゲストの評判が良くなりレビューが大幅に改善しました。

 

パートナーには本当に感謝していますが、ひとり社長がairbnbを理解してから振り返ると運営の仕方が全体的に甘かったと感じます。

メール代行業者に学ぶ!

清掃はひとり社長が自分でやれば問題はなかったのですが、宿泊予約の対応やゲストからの問い合わせへの対応は英語対応になるため、パートナーがやめたときは悩みました。

 

そして、そのときにはじめて民泊の運営代行(メール代行)会社を使いました。その会社はカンボジアで対応してくれる会社でとても対応の良い会社でした。

 

1つのリスティングに対して2万円だったと思います。ひとり社長はその会社に3つ依頼しましたので月に6万円でメール対応を依頼したのです。

 

この6万円のすごいところは、日本では6万円ですが、カンボジアの通貨価値にするとものすごい価値があるのです。カンボジアの公務員の月給が1万5千円程度ですから6万円あれば毎月4名を雇用できる計算になります。

 

だから、対応がものすごく丁寧なのです。しっかりメール対応してゲストから高評価をいただくことで、ホストから継続した依頼を貰いたいのです。

 

ホストとしても1つのリスティングで2万円なら負担としてはあまり大きくありません。そして、その2万円で親切・丁寧・迅速に対応してくれるで大変満足です。

 

だけど、ひとり社長はそれだけで満足をしません!!メール代行会社の対応をすべて記録して、すべて学ばせてもらいました。

 

その結果、メール代行会社に依頼してから半年後にメール代行会社との契約を解除して自分でメール対応をやるようにしました。そう、すべて雛形をコピーしてあり、また、ケースバイケースの対応も雛形を完成させていたのです。

自分でメール対応と清掃の両方をやるメリット!

 さあ、ここではじめてairbnbの運営をすべて自分でやることになったのです。清掃はパートナーがやめたことで自分でやることになり、メール代行は代行会社から運営の仕方を学び終えたため自分でやることになったのです。

 

正直に言えば、自分でメール対応も清掃もやるのは本当に大変です。たぶん、普通は仕事をしていない人じゃないとできません。

 

メール対応は24時間海外から英語で連絡がきますので、それに対応しなければいけません。また、清掃はチェックアウトしたらすぐに清掃をしないといけませんが、ゲストによってはなかなかチェックアウトしてくれなかったりします。

 

そして、清掃はその場でやるだけでなく、使い終わったシーツやタオル類は洗濯をしないといけません。

 

この洗濯が時間がかかるんです。だから民泊の運営は副業レベルで簡単にできるものではないのです。

 

もし、副業でやる場合は迷わず民泊運営会社に依頼しましょう。自分では絶対にできませんので仕方ありません。

 

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しかし、自分でメール対応や清掃をやるメリットは大きいのです。まずは自分でやれば宿泊費の売上、清掃料の売上、そのすべてが自分の収入になります。

 

これは大きなメリットです。また、自分でやることでゲストの反応を直接、確かめることができて、それをフィードバックしてよりよく改善していけるのです。

 

改善ができるメリットは大きいです。パートナーにお願いしていたときも、業者にアウトソーシングしていたときも、なかなかレビューの評価がよくなりませんでしたが、自分ですべて運営をするようにしてからはどんどん改善をしていった成果でレビューもどんどんよくなってきました。

自分の時間を確保するために業務を委託する

自分ですべてをやるようにしてからレビューがどんどん良くなり、予約が入り安くなりました。また、全体的な評価が上がったため、airbnbサイト内でのSEOが強化されて多少宿泊費が高くても宿泊予約が入るようになりました。

 

そのため、ここで民泊業務をアウトソーシングしてひとり社長の自分の時間を確保することにしました。

 

民泊事業が好転して収益が上がったので、その上がった収益で業務のアウトソーシングをすることにしたのです。

 

たしかに、民泊の運営を自分でやれば収入は増えて、いろいろな改善もできて、良いことだらけなのですが・・・民泊の運営だけをやっていては本業である不動産事業が疎かになってしまいます。

 

まだまだ、会社を成長させていかないといけないときに民泊の運営だけに全力を尽くしているわけにはいかないのです。

 

そのため、メール対応は雛形があるので自分で行うことにして、清掃は誰かにお願いすることにしました。

 

メール対応は雛形をairbnbのサイトに登録しておけばスマホでもいつでも簡単に対応できますので自分でやっても負担が少ないのです。これは民泊運営会社に一度は依頼して学んだ成果です。

業務委託は自分で直接依頼する!

民泊には清掃業務とリネン類の洗濯をやってくれる清掃会社がたくさんありますが、どこも料金は高いです。

 

ホテルや旅館と違って、民泊の場合はお部屋がいろんな場所に散らばっていますので、清掃して、リネンを洗濯してという作業が非効率的になり、必然的に料金が高くなってしまうのです。

 

リネン類を運んだり、ゴミを持ち帰ることを考えると車か、スクーターなどでないと効率が悪くなります。しかし、東京都内では車を停める場所が少ないため停める場所を探すのが大変です。

 

また、駐車料金もバカになりません。チリも積もればです。だから、民泊の清掃業者は高い料金をとるのです。しかも、ゲストがチェックアウトの時間を守らない場合は、他の部屋の清掃にも影響ができますので死活問題です。

 

そのため、チェックアウトの時間にゲストが退室していないと、清掃をやってもらえないうえに、ペナルティを支払らわなければいけないのです。

 

これではホストが清掃会社に依頼するのも大変です。そこでひとり社長は費用が高く、リスクもあるなら自分で直接知り合いなどにお願いできれば一番良いと考えました。

 

ただ、実際には、そんな都合の良い知り合いはいませんので、運営しているお部屋の近くに住んでいる主婦や学生、ニートの方にお願いすることにしました。

場所を絞り込んで仕事を依頼するならジモティー

ひとり社長はウィークリー賃貸で不要になったものなどをジモティーで譲渡したことはありますが、アルバイトを募集したのははじめてでした。

 

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しかし、場所を限定してアルバイトを探すサイトが他にないため、ジモティーを使ってみたのですが、大正解でした。

 

募集広告を掲載してからすぐに複数のお問い合わせがあり、お部屋の近所に住む主婦の方にお願いすることができたのです。

 

もちろん、条件が他の清掃バイトよりもよかったこともありますが、すぐに地元でバイトさんを確保できたのは、今後の運営に対してプラスの要素になりました。

 

しかし、調子にのって、自社の管理物件の空室を掲載して入居者募集をしてみたのですが、こちらは誰からもお問合わせがなく爆死する結果になってしまいました。

 

アルバイトならリクルートやバイトルなどいろいろな専門のサイトがあり、不動産ならスーモやホームズの専門のサイトがあるだけで、どちらの業界あまり違いがないように考えていたのですが、ジモティではアルバイトの募集には有効でしたが、入居者募集には成果がありませんでした。

 

こうして、無事に清掃のアルバイトを直接雇用することに成功しましたので、ひとり社長はメール対応だけをやればよくなりました。めでたし、めでたし。

 

なお、ジモティーをよく見てみたら、民泊の清掃会社がたくさん求人を出していました。

 

まぁ、普通のことなんだけど、なんだかな~?たぶん、ジモティーなどで求人して多少の研修をして現場に投入するのが清掃会社のやり方なんでしょうね。

 

ひとり社長の場合はジモティーを利用して直接雇用しましたので、自分で清掃のマニュアルを作って、ルールを決めて、それを教えています。

まとめ

現在では、民泊はメール対応などはひとり社長が自分で行い、清掃関係は業務委託(アルバイト)の方にお願いしている状態です。

 

これでひとり社長も時間的余裕ができて、また収入も増え続けています。民泊の良いところはきちんと運営すれば評価があがり、サイト内での掲載順が上位になり、より収入が増えるという良いサイクルに入れるところです。

 

民泊で問題が起きるのは運営を手を抜くからです。民泊を始める前にオーナー様や周囲の方にきちんと挨拶をして、しっかり民泊運営をすれば大きな問題はおこりません。

 

日本はこれからも少子高齢化が続き、賃貸物件の空室が増えていくことが予想されますので民泊は良いサービスだと思います。

 

ホテルや旅館業界の反発は世界中で起きていますが、それは仕方ないことです。レンタルビデオ屋さんだって、ものすごい反対を受けながらいまの市場を築いてきたのです。

 

決して楽な道ではありませんが、不動産業界はしっかり行政と連携をとりながらより良い民泊市場を作っていかなければいけないと思っています。ひとり社長も強制的に不動産政治連盟に加盟させられていますので会費分くらいは連盟に働いて欲しいな…と思っています。