ひとり社長の奮闘記

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アパートバブルの終息~バブルがはじけた理由と今後~

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アパートを建てれば相続税対策になるし、老後も家賃収入があるので、安定した資産運用になりますよ!だからアパートを建てましょう!!!という時代が終わったみたいです。アパートバブルは泡のようにはじけ飛んだのです…

アパートバブルとは何か?

アパートバブルとは、2015年1月の相続税の改正から始まり、2016年の日本銀行によるマイナス金利政策によって急速にアパート建築が進んだことを指します。

アパートを建築すると相続税対策になる?

日本はすでに高齢化社会を迎えていますので相続税は大変関心の高い話題です。日本政府としては相続税をより多く搾取するために、相続税の税制を頻繁に変更しています。

 

もちろん、日本政府としては、相続税の税収を増やすだけでなく、たくさんの資産を持つ人たちからより多くの相続税を取り、富の格差を無くすことも目的としています。

 

しかし、相続税を高くすると、相続税を少しでも支払わないでよくするために、国民は知恵を絞ります。

 

特に資産が1億円以上の富裕層は2015年の相続税の改正により大幅に相続税の税率が上がりましたので、資産を減らすために大きなお金を使う必要が生じたのです。

 

その知恵のひとつがアパートを建築することです。アパートを建築するにはお金が必要です。現金や預金、国債、株、土地、建物などの資産を減らすにはアパートを建築することが効果的なのです。

 

簡単に言ってしまえば、一時的に大きなお金を使うことになっても将来的に家賃収入で取り返すことができるからです。(その他にも相続税の節税メリットはありますが、ここでは一番効果が大きい部分だけ説明します)

 

アパートを建築して大きなお金を使うことで資産を減らすことができます。そして、その減らした資産に対する相続税を支払えばよいのです。

 

そして、相続税を支払い終えた後は、アパート経営をして家賃収入を得て、少しずつ資産を回復させるのです。

 

アパートやマンションの建築は費用が高額なだけに節税効果は抜群です。

マイナス金利でアパートが増える?

日本銀行は2016年にマイナス金利政策を導入しました。マイナス金利とは民間の金融機関が日本銀行に預けている預金の金利をマイナスにすることです。

 

お金を預けているのに、金利が付くのではなく、減ってしまうのがマイナス金利です。通常、民間の金融機関は国民から預かったお金をいろんな分野に投資しています。

 

そして、その投資して得た利益から預金をしている国民に対して金利を支払っているのです。

 

しかし、いろんな分野に投資をしたくても有望な投資先がなく、民間の金融機関の内にお金が余ってしまうことがあります。

 

そうした場合は、日本銀行へお金を預けるのです。そうすると、その預金に対しても金利が付きますので民間の金融機関は損をすることはありません。

 

しかし、マイナス金利になると、民間の金融機関は預金している分の利子を日本銀行へ支払わなければならなくなります。(正確にはマイナス金利政策が導入された以降に新規で預け入れた分がマイナス金利になる)

 

こうなると、日本銀行にお金を預けておくよりも、いろんな分野へ投資をした方がよくなりますので、民間の金融機関は無理にでも投資先を見つけなければいけません。

 

そこで地方銀行が中心となって考えだしたのがアパート建築に融資するという投資方法です。

 

ちょうど、前年の2015年に相続税の改正があり、アパート建築を営業するには良い環境が整っていました。

 

そのため、相続税対策でアパートを建築しましょう!となったのです。当時の金融機関では「土地持ちの地主にアパート営業をかけろ!」と大号令があったそうです。

 

ここが疑問ですが、金融機関は建築会社なのに、なぜアパート建築の営業をするのか?不思議です…

 

これはビジネスの世界では一般的なことですが、金融機関は取引している顧客にアパート建築を営業して、その顧客を建築業者に紹介することで手数料を稼いでいるのです。

 

アパートの建築費用を貸すことで、貸付金利を得ることができて、さらに建築業者への紹介手数料を稼ぐことができますので金融機関としては1度の営業で2度おいしいのです。

 

だから、金融機関は精力的にアパート建築の営業をしているのです。なお、ひとり社長も建築推進と言って、アパートを建て替えるオーナー様を建築会社に紹介していますが、その手数料はかなりの高額になります。(建築費が1億円を超えるものもたくさんありますので、その手数料も何百万単位です)

アパートバブルがはじける理由

アパートバブルは時代の流れとしては必然的に起こりました。

 

資産家としては相続税対策のために、お金を借りて資産を減らし、その代わりに家賃収入を継続的に得ることができる魅力的がありました。

 

金融機関としてもマイナス金利政策の中では、アパート建築へ投資するのは担保として建築したアパートがありますので比較的安全な投資先であり、貸付金利が得られるだけでなく、建築紹介手数料を得ることができる魅力がありました。

 

お金を貸す方も、お金を借りる方も両方ともメリットがあるのがアパート建築だったのです。だから、アパートがバンバン建築されてアパートバブルが起こったのです。

 

しかし、ものごとには終わりがあります。泡はいつまでも泡のままではありません。いずれはじけるのです。

アパートの供給過多により空室問題が顕在化

資産家にも、金融機関にもメリットがあるアパート建築ですが、その大前提としてアパートに住んで頂く入居者が必要となります。

 

アパートの入居者が支払う家賃が建築費用になり、金融機関への借入金返済の原資になるのです。

 

だから、入居者が確保できなかったり、予想を下回る家賃の金額でしか入居者が確保できなかった場合はアパートローンは成立しないのです。

 

日本はいま少子高齢化の時代に入ってきています。毎年、高齢者が増えて、大学に入学する学生は減っています。

 

そんな時代にアパートをたくさん建築しても入居者が確保できるはずがありません。ひとり社長は不動産業のプロだからよく理解していますが、アパートやマンションなどの空室は毎年増えています。

 

また、空室が増えただけでなく、空室期間が長くなっています。以前までは駅前のお部屋であれば1~2か月で次の入居者が決まったものが、現在では2~4か月くらいで次の入居者が決まるのです。

 

空室期間が増えると、その分の家賃収入がありませんので、金融機関から借り入れたお金の返済ができなくなるのです。

 

この空室が増える、空室期間が長くなっていることがアパートバブルをはじけさせたのです。

 

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金融庁も指摘した「アパートローンは持続可能ではない」

アパートバブルによって駅から遠い場所にもたくさんのアパートが建築されました。建築会社としては、建築の契約をして、建築をして、費用を受領すれば終わりですが、建築した人はその後もアパートを経営していかなければいけません。

 

また、アパートを建築した人にお金を貸した金融機関もアパートローンを利子をつけて返済してもらう必要があります。

 

しかし、少子高齢化や過剰建築によって空室が増えて、空室期間が長くなると、アパートローンを返済できる資金が確保できなくなります。

 

そうです。ここがポイントです。金融庁が指摘したとおり「アパートローンは持続可能ではない」です。

 

アパートを建築させるために、資産家に対して「相続税対策になりますよ。老後に家賃収入が継続して得ることができますよ」と営業トークをしていたのがウソになるのです。

 

相続税対策の部分に関しては本当です。アパートを建築して資産を減らすことが相続税対策としてはとても有効なのは間違いがありません。

 

しかし、その後のアパート経営で安定した家賃収入を得ることができるのは不確かなのです。

 

正確に言うなら「場所が良い1等地以外のアパート建築については、安定した家賃収入を継続的に得ることはできない」のです。

 

金融庁が指摘した通りです。アパートローンは持続可能ではないのです。しかし、金融機関や建築会社はそのリスクの説明はほとんどしません。

 

その説明をしっかりしたらアパートを建築する人がいなくなってしまうからです。あくまでも相続税対策になりますよ!という説明だけで押し切ってアパートバブルを起こしてきたのです。

 

これがアパートバブルが起こって、はじけた原因です。

今後は賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれる

さて、たくさん建築されたアパートはどうなるのでしょうか?少子高齢化で賃貸物件を借りる人が少なくなっているのですから、様々な手を打たなければ生き残ることはできません。

 

まず、最初に言えることは今後は賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれるということです。これは間違いありません。

 

勝ち組になる条件としては、場所が良いことと、適切なアパート経営ができていることがあげられます。

 

アパートやマンションなどの賃貸物件において、場所=立地は何よりも重要です。お部屋を借りる入居者にとっては交通の便は一番重要なポイントだからです。

 

また、適切なアパート経営とは、時代に合わせたアパート経営のことです。少し前までは賃貸物件は高齢者や外国籍は入居お断りの時代がありました。

 

しかし、現在では少子化の影響で日本の若い世代を対象としたアパート経営では満室経営ができなくなってきています。

 

そのため、今後は高齢者の入居や外国人の入居を柔軟に対応していかなければいけません。高齢の入居者のためにバリアフリーにするとか、訪問介護、緊急時の対応システムを用意する、外国人に対しては英語での対応を用意するなど必要となってきます。

 

昔見たいにアパートを持っていればよかった時代は終わったのです。アパートやマンションなどの賃貸物件は良い場所でなければダメだし、時代に合わせたアパート経営ができないと生き残ることができないのです。

まとめ

時代の流れには逆らえません。時代を超えて生き残ることができるのは「時代の変化に対応できる」ものだけです。

 

アパートバブルもひとつの時代だったと思います。高齢化社会が訪れて、相続がたくさん発生する中で相続税対策を考える人が増えたのです。

 

そして、日本政府の国策としてマイナス金利政策が実施されることによって金融機関は新たな投資先として相続で悩む人に目をつけたのです。こうしてアパートバブルがはじまったのです。

 

全ては時代の流れで必然です。しかし、そのアパートバブルも終息に向かっています。その理由は少子高齢化の時代に過剰建築したため、空室問題(空室の増加、空室期間の長期化)が顕在化したためです。

 

これも時代の流れです。

 

今後はアパートやマンションなど賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれます。勝ち組になり生き残るには、場所が良くて時代に合わせた賃貸経営をするしかありません。

 

ひとり社長は時代に合わせた賃貸経営を常に考えています。多少場所が悪くても勝ち組として生き残れるように全力でオーナー様をサポートしているのがひとり社長の仕事であり、使命です。

 

ちょっと、ひとり社長の宣伝みたいになりましたね((((oノ´3`)ノ

 

以上、アパートバブルの終息~バブルがはじけた理由と今後~でした。