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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

不動産売買の業界は時代に遅れている?

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ひとり社長は賃貸管理業を中心にした事業を行っています。ただ、頼まれれば不動産の売買仲介も行ったりしますが、売買仲介はものすごく時代に遅れた仕組だといつも感じています。

売主にデメリットしかない媒介方法

不動産を売る場合は一般的には不動産会社に売買仲介を依頼します。現在ではインターネットなどで自分で買主を見つけることも可能にはなっていますが、募集資料の作成やご案内、契約手続きなど専門的で難しいことをやるのは大変ですので不動産会社に頼むしかないのが実情です。

 

不動産会社に売買仲介を頼むときは3つの媒介方法が定められています。一般媒介、専任媒介、専属選任媒介です。一般媒介は複数の不動産会社に頼むことができますが、専任媒介は不動産会社一社にしか媒介を頼むことができません。

 

また、専属専任に至っては売主の親族、知人などが購入を希望した場合もその不動産会社を通さないといけないという意味が不明の媒介契約になっています。

 

・一般媒介…いろいろな不動産会社に媒介を依頼できる

・専任媒介…1社しか頼めないが、売主が見つけた買主は対象外

・専属専任…1社しか頼めない上、売主が見つけた買主も不動産会社を通す

 

まぁ、現代においては全体的に意味が不明ですね。もともとは、媒介のときにおこるトラブルを防止する目的で宅建業法で定めたものらしいのですが…これって不動産会社の利益しか考えていないよね…

 

そして、1社しか頼めない見返り?として、専任媒介の場合は2週間に1度、専属専任の場合は1週間に1度の報告義務があります。まぁ、報告の義務なんてどうでもいいですよね。きちんとした不動産会社であれば、その都度、頻繁に連絡を取り合っているはずですから、わざわざ報告義務をつけなくてもいいはずです。

 

なお、専属専任で媒介契約を結んだのに、親族などに売却することになった場合は手数料を満額、専属専任を結んだ会社に支払う習わしもあります。何もしなかった不動産会社が高額な手数料を手にするのです。おかしいですよね。宅建業法って。

 

宅建業法を悪用する不動産会社の囲い込み戦術

一時、社会問題化しましたが、上記のとおり宅建業法が定める不動産媒介の仕組を悪用している不動産会社がたくさん(ほとんど?)います。

 

そもそも、1社にしか不動産の売却を依頼できないのがおかしいのですが、その対応として不動産流通機構(レインズ)に物件登録をすることを義務付けています。

 

簡単に言えば、1社だけにしか頼めないけど、ほかの不動産会社もその情報を見て買主を探してくれますよ!という理屈です。

 

理屈はともかく、理論が滅茶苦茶ですね。それなら専任や専属専任はいらないですね。そして、その専任や専属専任の仕組を悪用して不動産を囲い込んで売主に被害を与えている不動産会社がたくさんいます。

diamond.jp

まぁ、不動産の売買業界はゲスですね。売主の利益なんてこれっぽっちも考えていないのです。そして、さらに仲介しただけなのに高額な手数料を取るのです。

宅建業法で定める手数料の上限が普通に適用されている

不動産を売買すると、簡単に言えば不動産価格の3%+6万円が不動産会社が受領しても良い手数料の上限と決められています。

 

なお、この3%+6万円は片方からもらう手数料の上限です。売主から依頼を受けて、買主も自分で見つけてきた場合は、売主から3%+6万円と買主から3%+6万円を上限に受領できることになっています。

 

いいですか!あくまで上限だ!と言っているのに、ほとんどの不動産会社は上限の金額を請求して、受領しています。

 

1億円の物件であれば、300万+6万円が片方からもらえる手数料です。両手であれば612万円が一回の不動産取引でもらえるのです。

 

おいしい商売ですよね。不動産業って!しかし、その一方で売主や買主は高い手数料を取られ、不動産の売買は不動産会社次第という不安定な状況に置かれています。

 

本当にそろそろ、時代に合わせた媒介方法や手数料にするべきだと強く思います。不動産の取引なんて難しいものではないので、売主と買主が合意すればいいだけです。それをわざと難しい文書にして、細かい決まりを作っているのが透けて見えてしまいます。

 

不動産取引は難しいと思わせておくことで高額な手数料を受領することができるのですから仕方ありませんが…なんか、釈然としない気分です。

賃貸の場合は

なお、賃貸の場合は媒介方法はすでに一般や専任、専属専任という区切りは無くなっています。古い不動産会社はまだ専任、専属専任などと言っていますが、空室が埋まらなければほかの不動産会社に募集を依頼するのが一般的ですから、すでに媒介方法は一般しかないということです。

 

ただ、一般(家主様の自主管理)と管理(管理会社が入っている)の区別はあります。まぁ、管理会社は家主様の代理ですから家主様に代わって募集の依頼を不動産会社にしているだけなんですけど…。

 

また、手数料についも賃貸の場合は仲介手数料として貸主、借主合わせて上限で家賃の1か月分までしか受領できないことになっています。

 

しかし、最近では空室が増えて、借主の立場が弱くなってきたため、借主が広告料という名目で不動産会社に家賃の1か月分を支払うのが一般的になってきています。

 

逆にお部屋を借りる借主の方は仲介手数料が半月分だったり、無料だったりして、しっかりと時代を反映させているなと感じます。

まとめ

日本には、まだまだ無駄な決まり事がたくさんあります。戦後の高度成長期には必要だったかもしれませんが、現代社会では必要のないことが山ほどありますので、そういうのをなくしてほしいですね。

 

ひとり社長が起業したときに厚生年金や社会保険の手続きをして、その時にアイウエオじゃなくて、イロハニホの順番に書類を整理していたのを見てびっくりしましたが、最近では政治家の方も気が付いて、そういう古い非効率的なことをやめようと言い出しましたね。

nlab.itmedia.co.jp

本当は、当事者が時代の流れに合わせてどんどん変えていくことが望ましいのですが、当事者ができないのであれば、外部がやるしかありませんね。

 

昔の思い出も大切ですが、時代に合わせてどんどん変化していきましょう。変化に対応できないものは生き残れないのですから…