ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

airbnbなど民泊を運用するリスク!儲けがデカいほど、リスクが高い!?

f:id:rajincom:20161226180628j:plain

airbnbなどの民泊は法整備ができていないにも関わらずものすごい件数が登録されて稼働しています。2016年12月時点での国内airbnb掲載件数は約4万5千件です。

 

また、運営するホストの数は約1万8千人です。そのため、一人の人が複数の民泊を運営している現状がありますが…実際には民泊の運営代行会社がたくさん運営をしているので極端にホストの数が少ないのでしょうね。

民泊を運用するリスク

民泊はまだ始まったばかりです。そのため、法整備も整っておりません。また、お部屋を貸すホストの中には商売を理解していない人も多く、商業で発生したゴミを家庭ごみとして搬出していたり、収入に対する税金を納めていない人もいます。

 

そんな民泊ですが、2015年には儲かる副業としてブレークしました。そして、2016年も引き続き民泊の市場は拡大をしていっております。その一方で、民泊の聖地でもある京都では民泊の運営を否定する法案が成立したりしています。

 

京都市:民泊の利用及び提供に当たって(重要)

 

レンタルビデオや貸しビデオ屋さんが市場を築く過程ににていますが、市場がどんどん大きくなり、それに対して既得利権者が反対したり、妨害行為をする構図です。

 

民泊を運用する人から見たリスクは大きく2つあります。

 

・民泊の運用ができなくなるリスク

・民泊の運用が赤字になるリスク

 

この2つが民泊を運用する上でのリスクです。もちろん、それ以外にたくさんのトラブルやクレーム、苦情がありますが、それらを含めるとこの2つに集約されます。

 


民泊の運用ができなくなるリスク

民泊が運用できなくなるケースはたくさんありますが、大きく分けると

 

・法律的な問題で民泊の運用ができなくなる

・近隣住民等の反対で民泊の運用ができなくなる

 

です。

法律的な問題で民泊の運用ができなくなる

法律的な問題というのは、現在は全体的には民泊はグレーの状態ですが、一部地域では先行して民泊条例を施行していますので、それに従わなければいけません。

 

旅館業に登録する必要があったり、簡易宿泊所としての登録が必要だったりします。まぁ、登録すればいいだけなのですが…登録する基準や登録して守らないといけない規則が現状の民泊運営とはかけ離れているため、ほとんどの自治体で民泊条例は機能していません。

 

行政関係者による無駄ばかりの民泊条例です。しかし、条例がある以上、規則違反として厳しく取り締まりができるようになっていますので、近隣に迷惑をかけたり、同業者から密告があったりして、民泊を摘発される事例も発生しています。

 

どんな法律でも法律ですから、時代錯誤、現状認識不足の法律(条令)でも注意しなければ民泊は運用できません。

 



近隣住民等の反対で民泊の運用ができなくなる

民泊撤退の一番の要因は近隣住民等の苦情です。また、最近では同業者による密告も増えているそうなので注意が必要です。

 

民泊は国家戦略である訪日外国人を増やすことに適したものです。しかし、島国で暮らす日本人は表面的には外国人ウエルカムですが、現実的に隣の家に外国人が住むことを良く思いません。

 

また、不特定多数の外国人が出入りするとなれば嫌悪感すら感じるようです。(ひとり社長は帰国子女のため、その感覚がわかりません)

 

ひとり社長が賃貸管理業務で近隣の方と話している中でも、ほんとうによく出入りする外国人を観察していて、あーでもない、こーでもないと家庭内で話しているのがわかります。

 

また、民泊が流行り出したときに既得利権側が盛んに民泊がテロに使われる、犯罪の温床になると言ったことも新聞を読む高齢者の方に悪いイメージを植え付けました。

 

アラブ人=テロリストではないのに、何か問題を起こすんじゃないかなど心配しています。

 

なお、近隣住民からの苦情は行政に行きます。区役所、市役所、町役場などに通報が行き、そこから管轄の保健所に連絡がいきます。そして!保健所が民泊の運営を止めるように指導するのが一般的です。

 

民泊の運用が赤字になるリスク

儲かると言われている民泊も最近では儲からなくて撤退するホストが増えてきています。

 

民泊は他の投資商品に比べれば、初期費用が安く運営を開始できると言われておりますが、自己所有のお部屋でなければ、お部屋を借りるための費用(前家賃・敷金・礼金・手数料等)が必要となり、また、家具・家電・備品などの購入費用も結構かかります。

 

さらに、民泊用のお部屋を作ったからと言ってすぐに予約でいっぱいになるわけではありません。

 

先行して運営されている民泊物件や、周辺のライバル民泊物件との競争に勝てないと毎月の収支が赤字になることもあります。

 

ただでさえ、民泊は苦情や法的な問題で運用できなくなるリスクがあるのに、さらに赤字になるリスクもあるなんて…大変ですよね。

 

世の中、楽に儲かるものはなさそうですね|д゚)

 



儲けがデカいほど、リスクが高い!?

民泊で大きく儲けるには、たくさんの人数が宿泊できる施設を運用するのがいいです。戸建てや3LDK、4LDK以上の間取のお部屋などに4人~10名程度を宿泊させるのです。

 

ホストの中には小さい部屋でも、2段ベットをたくさん入れて4名~8名を宿泊させて荒稼ぎしている強者がいますが、それだけたくさんの人数が宿泊できる施設は儲かるのです。

 

ホテルや旅館でたくさんの人数が宿泊しようとするとものすごい高額の料金が発生します。東京都内で10名が1週間宿泊するには

・1名 1泊 約1万円

・10名 1泊 約10万円

・10名 7泊 約70万円

という大金が必要になります。大家族でロングバケーションをする海外の人には高すぎる金額です。

 

しかし、民泊の大部屋であれば、東京都内でも1泊2万~3万で宿泊できます。7日宿泊しても3万×7日で21万円で宿泊できるのです。

 

東京に1週間宿泊して70万円でホテルに宿泊するか、21万円で民泊に宿泊するか、大家族のお財布係りは判断するでしょうか?

 

しかも、民泊を運用するホストとしても1週間で21万の売上です。稼働率が50%で2週間でも42万の売上になります。

 

電気・ガス・水道・ネット(Wi-Fi)・消耗品などの費用は小さいお部屋も大きい部屋も同程度ですので、儲けはでかいですね。

 

シングルルームを10戸運営すると、すべてを10戸分の経費を支払う必要があります。ポータブルWi-Fiも10個用意しないといけませんが、大部屋では1つで大丈夫です。

 

売上もシングルルームで1泊3,000円の場合、30日稼働しても9万円の売上にしかなりませんが、大部屋で1泊3万円なら30日稼働すれば…はぁはぁ…90万円の売上です。

 

儲けることだけを考えたら戸建てや3LDK以上の大きなお部屋がいいですよね!でも、世の中そんなうまい話しばかりではありません。戸建てなど不特定多数の大人数、しかも日本語をしゃべれない外国人観光客を宿泊させるのですからリスクも大きいのです。

 

ハイリスク・ハイリターンですね。投資の世界では当たり前の言葉ですが、民泊においても儲かるお部屋はリスクが高いのです。

 

戸建てで民泊を運用するリスク

戸建ても、マンション・アパートの1室も同じじゃないかー!!という意見があります。まったくその通りです。通常の賃貸物件や持ち家であれば、別に大した違いはありません。

 

しかし、民泊を運用する場合は注意が必要です。まぁ、民泊だけではないですが、シェアハウスの運営などでも戸建ては苦情が入りやすく運営ができなくなるリスクが高いのです。

 

ひとり社長は長いこと賃貸業界にいましたが、シェアハウスの運営や民泊の運営で戸建賃貸が契約解除になるのは何度も見てきました。

 

なお、戸建て以外のマンション・アパートの1室は、契約時に民泊で運営することを隠していたり、そもそも契約違反のケースを除いては、ほとんど契約解除になることはありません。

戸建ての場合

戸建ての場合はほとんどは周辺住民からの苦情です。戸建ては集合住宅と違って、不特定多数の人が入ることがありません。

 

そのため、せっかく民泊に使うという許可をとって契約しても、周辺住民の方が不特定多数の外国人旅行客が出入りすることに不安や不信を覚えて、保健所などに通報することが多いのです。

 

だから、本来であれば周辺住民のできるだけ広い範囲の人へこの戸建てを民泊で利用しますという事前許可をもらっておくことができればいいのですが、現実的には難しいです。民泊に反対している人がほとんどですから。

 

さらに、日本人と外国人では習慣や考え方が違います。夜中の話声が大きくて静かにして欲しくても、外国人の方はうるさくしているとは思っていないことが多いです。

 

日本人であれば、お互いに静かに過ごしましょうとなりますが、外国人の場合、お互い気を遣わずに自由にやろうという考え方が一般的だからです。日本人のように他人の目を気にして生きるのではなく、あくまでも自分本位なのです。

 

これでは事前に騒音に気をつけてくださいと言っても効果ありませんね。仕方ありません。習慣や考え方が違うのですから…。

マンション・アパートの場合

マンション・アパートの場合はそもそも不特定多数の人が出入りしていますので、周辺の方から苦情が入り難いのだと思います。そのため、賃貸借契約の時にしっかり民泊で運用すると伝えておけば、多少の苦情(騒音やゴミ)が起こっても謝罪して、しっかり対応すれば運用を続けることが可能です。

 

最近では通常賃貸でも外国人の方が多いので、民泊の許可をしっかりとってから注意深く運用すればあまり問題は起こらないみたいです。

 

注意深く運用というのは騒音やゴミなどのことです。よく成田空港へ深夜について、その後、お部屋の方へ着くと興奮状態で、どうしても大声で話してしまい苦情が入るということがあります。

 

また、ゴミは家庭ゴミとして出してはいけないのですが、なぜか、ゴミ捨て場に分別しないままゴミを出す宿泊客がいますので事前注意を十分にしておくことが必要です。

 

また、外国人は意外にたばこをよく吸いますので建物周辺では絶対に喫煙しないように伝えておくことも重要です。

 

不特定多数の外国人が出入りして、建物周辺で携帯で話しながら煙草をふかしている姿はすぐに保健所に通報したくなりますので…。

 


まとめ

ひとり社長が実験的に民泊を運営してみて思ったのは、日本人は表向きはグローバル化に前向きだけど、実際には外国人アレルギーが強いということです。

 

たしかに10年前くらいは通常賃貸においても外国籍お断りが多かったです。いまでも、その習慣はありますし、入居者も隣に外国人が住むのは絶対に嫌という声を聴くことがあります。

 

難しいですね。日本政府は訪日外国人を増やすことに全力を挙げていて、現在のところそれに成功しています。築地に行っても、銀座に行っても、渋谷に行っても、新宿に行っても富士山に行っても、河口湖に行っても外国人がいっぱいですから。

 

そして、これからも増やして行こうとしているのです。だから、たくさんの問題がありますが、それを乗り越えて民泊という市場ができればいいなと思っています。

 

また、民泊はひとりで運営していると情報が少なく、売上を上げるためにやることや稼働率をあげるためにやること、最新の民泊情報、条例などについていくのが大変です。

 

その知識の少なさが様々なトラブルの原因にもなります。だからたくさんの人が民泊の運営代行会社を利用しているのでしょうね。英語が話せないという…(なら、airbnbをやるなー!)理由の方もいるかもしれませんが…。

 

24時間ゲスト対応、日英中に対応!民泊運用代行ならMisterSuite

 

なお、この記事はブログのコメント欄に「戸建で民泊を運用するリスクはなんですか」という質問が入っていましたので書かせて頂きました。

 

コメントありがとうございます。