ひとり社長の奮闘記

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airbnbの売上を最大化する!料金設定は「スマートプライシング」がおススメです!!

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airbnbなどの民泊において、宿泊料金の設定は大変重要なことです。でも、自分でやるのは本当に大変です。だから、自分よりも優秀なairbnbのスマートプライシングを活用しましょう!

 運用を開始した直後はとにかく安くする!

宿泊料金は高い方が良いですが、高いとなかなか宿泊予約が入らずに稼働率が上がりません。しかも、運営を開始したばかりの頃はレビューも少なく、評価がされていない状態ですので、当然、airbnbで検索上位に表示されません。

 

そのため、運用を開始して半年程度は赤字覚悟で安い宿泊料金で運用することが必要です。また、宿泊客の評価は相対評価になりますので、安い金額の場合は良いレビューが多くなります。

 

コストパフォーマンス抜群ですよね!みたいな感じです。そして、良いレビューが集まり、一定期間運用実績を積むことでリスティングの評価が向上してairbnbで検索上位に表示されるようになればOKです。

 

お客様がある地域で検索したときに、上位に表示されれば、宿泊予約をしてくれる可能性が高まります。また、良いレビューを読んで安心して宿泊予約をしてくれることも多くあります。

 

だから、運用を開始してすぐに利益を求めないことです。損して得取れです!利益は後からついてくると信じて運用しましょう!

宿泊料金はいろいろな要素の組み合わせです!

宿泊料金とは、お客様が宿泊してくれる料金のことです。ダメな宿泊料金設定の例としては、経費から逆算して宿泊料金を決めることです。もちろん、目安として採算ラインを算出することは良いと思うのですが、宿泊料金は借りてくれる人がいて初めて価値があるものになります。

 

そのため、お客様が宿泊してくれる料金で、できるだけ高い金額に設定することが収益を向上させるポイントになります。

 

しかし、これが難しい!!お客様が宿泊してくれる料金は季節や時期によって変わり、立地やお部屋によって変わり、政治状況や為替によって変わるからです。

 

・需要と供給による影響

airbnbも日本で流行し始めた当初はものすごく儲かった時期があります。それは、世界で流行していたairbnbが日本に進出して外国人旅行客がたくさん利用していましたが、airbnbに登録されている物件が少なくて、どこもかしこもキャンセル待ちの状態だったからです。

 

そのため、東京や京都などのairbnb物件は宿泊料金が高くても、いくらでも宿泊予約が入った時期があります。いまでは夢物語ですが…。

 

これは需要と供給の影響です。airbnbを利用してお部屋を借りたい人が多くいて、airbnbにお部屋を登録している人が少なかったのですから、需要が圧倒的に多くて宿泊料金を高くすることができたのです。

 

ただ、最近はairbnbなど民泊物件が増えて、供給が過剰になってきました。そうすると当然、価格競争が起こり、宿泊料金を安くしないと宿泊予約がとれない状況になります。

 

現在、民泊が手間やコストを考えると、あまり儲からないと言われるのは需要と供給のバランスが変わったことが大きな要因です。

 

季節や時期によって宿泊料金を変える

需要と供給は宿泊をしたい人、宿泊させたい人の間だけの問題ではありません。季節や時期によって需要と供給のバランスが変化するからです。

 

そして、そのバランスの変化は宿泊料金の設定に大きく影響してきます。たとえば、桜のシーズン、夏休みのサマーバケーションのシーズン、紅葉のシーズン、年末年始など海外からの観光客が増える時期はairbnbなどの民泊もホテルや旅館と同様に宿泊料金を高く設定することができます。

 

シーズンに宿泊料金を高く設定しても、宿泊してくれるお客様がいるからです。また、逆にシーズンオフの時期は宿泊料金を安くして予約を集めなければいけない時期になります。

 

 

だから、季節や時期をよく考えて宿泊料金を設定しなければいけないのです。airbnbを利用する人とairbnbに登録してある物件の数を考慮して、需要を供給を見極め、さらに、季節や時期も考慮して宿泊料金を設定しなければいけないのです。

 

大変ですね。ストレスで死にそうです。でも、大丈夫!まだ宿泊料金を設定する要素がありますので…(疲れる…)

 

政治状況と為替を見極める

いやー大変ですね。政治状況も関係あるのですか?と言われそうですが、airbnbなど民泊も政治状況に大きく左右されます。

 

爆買いで有名な中国人は民泊利用者の中でも最大の顧客民族です。airbnb以外の中国系の民泊サイトを合わせるとものすごい数の中国人が民泊を利用しております。

 

そして、日本で爆買いや観光、グルメを楽しんでいるのです!うらやましい~!!しかし、中国政府はそのような状況を喜ばすに、中国国内でお金を使う政策に舵を切りました。

 

海外で爆買いしたものに高い税金をかけたり、海外旅行に行くのを制限したりしています。その結果、中国国内での旅行や買い物、グルメが活性化しているのです。

 

日本に遊びにくる中国人が減ると民泊を利用する中国人も減りますので、需要が減り、供給過剰になり、宿泊料金は値下げ方向へと向かいます。

 

また、為替というやっかいなものがあります。日本円の価値が高いか、安いかです。日本円の価値が高い(1ドルが100円になる)場合は円高として、日本にくる外国人が減りますし、日本で使うお金も減りますので、宿泊料金も値下げしなくてはいけません。

 

逆に日本円の価値が安い(1ドルが150円になる)場合は円安として100ドルあれば、1万5千円分も買い物ができますので、日本にくる外国人は増えて、日本で使うお金も増えます。そして、宿泊料金が高くても円安で外国のお金の価値が高いため、問題なく宿泊してくれるのです。

 

詳しくはこの記事に書いてあります。

 


立地やお部屋も大切ですよね!

大切と言いつつ一番優先順位は低いのです。通常の賃貸物件であれば、立地やお部屋は最優先事項になりますが、宿泊料金の設定で言えば立地やお部屋の優先順位は低いのです。

 

 通常賃貸であれば、人気駅の駅近くが良くて、築年数は新しくてお部屋はきれいで…となりますが、民泊であれば、それよりも宿泊料金の設定や宿泊人数、Wi-Fiなどの旅行客が必要とする設備が整っているのかが重視されます。

 

駅から多少遠くても、その周囲に観光地があったり、競合する民泊物件が少なかったりすれば、宿泊料金が高めでも宿泊してくれるお客様はいるのです。

 

宿泊単価を選ぶか、稼働率を選ぶか

適正な宿泊料金の算出は本当に難しいですね。しかし、さらに大きな問題があります!!!それは宿泊料金を高くして宿泊単価を意識した運営にするのか、宿泊料金を安くしてでも稼働率を上げて総合的な売上アップを目指すのか決めなくてはいけないのです。

 

もちろん、理想は宿泊単価が高くて、稼働率も高いのが理想ですが…世の中、そんなに理想通りに行くほど甘くありませんね。

 

稼働率を上げるには絶えず宿泊している状態にする必要があります。しかし、これが難しいのです。例えば、8割予約で埋まったとしても残りの虫食いの日数を埋めるのが困難なのです。

 

ちょうどよく、その日数だけ宿泊を希望してくれる人がいればいいのですが、そうはいかないですよね。だから、その場合は宿泊料金を思いっきり下げて、宿泊してくれる人を無理にでも確保するか、宿泊料金を下げないであくまでもその料金で宿泊してくれる人が現れるのを待つかの選択を迫られます。

 

民泊の売上は、宿泊単価(清掃代含む)×稼働日数(稼働率)で決まります。

・宿泊単価を優先する

・稼働率を優先する

・バランス型にする

という選択肢があります。

 

宿泊単価を優先するのは大箱です。たくさんの人数が宿泊できる戸建てとか、3LDK以上の間取であれば、稼働率が低くても宿泊単価を優先することで売上を上げることができます。

 

また、稼働率を優先するのはシングルルームです。シングルルームは競合する民泊物件の数が多いので価格競争だけでは消耗戦になってしまいます。そのため、稼働率を優先しながら、宿泊料金を設定する必要があるのです。

 

あとは、その中間のバランス型です。これは実際には難しいですね。上記のようにお客様が宿泊してくれる料金の最高値を算出して、かつ、稼働率を高く維持するのは至難のわざです。

 

バランス型をできるとしたら民泊代行会社でしょうか。常に情報を精査して、過去の経験や他の物件の運営経験からフィードバックして民泊を専門的にやる会社だけができると思います。

 

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 airbnbの料金設定は「スマートプライシング」を使う!

いや~本当に宿泊料金の設定は大変ですよね。需要と供給を意識して、政治状況や為替を確認して、立地やお部屋の状況を加味するなんて無理です!!!

 

しかもairbnbのシステムの特性上、宿泊料金は日々変動させた方が検索上位に表示されて、宿泊予約が入りやすくなっています。毎日、適正価格を算出して宿泊料金を設定していたら、それだけで1日が終わってしまいますね。

 

airbnbでは、そんなホスト様が消耗しないように?スマートプライシング!!という便利な仕組みを用意してくれています。

 

スマートプライシングとは、需要連動型の料金設定システムです。

・宿泊料金の最低額

・宿泊料金の最高額

・受け入れたい宿泊客の数

この3つを設定するだけで、あとは全自動で宿泊料金を設定してくれます。

 

難しことはなにもありません。宿泊料金の最低額と最高額はairbnbのおススメ料金が表示されますので、そのままでよいでしょう。

 

あとは、受け入れたい宿泊客の数ですが、これも頻繁に受け入れたいか、そうじゃないかを選ぶだけです。

 

頻繁に受け入れたければ宿泊料金は低めになり、そうじゃなければ、宿泊料金を高めにして、その料金で宿泊してくる人を待つことになります。

 

宿泊料金はその日の物件周辺エリアの需要や供給などのデータや物件の特徴、場所、アメニティ、予約履歴、過去のレビューなどのデータをもとに設定してくれます。

 

ようは、需要があれば高く設定してくれて、需要がなければ安く設定して集客を自動でしてくれるのです。

 

例えば、周辺にたくさんの競合物件があり、その価格が下落傾向であれば、それに合わせて宿泊料金を下げて、稼働率を自動的に維持してくれるのです。

 

また、需要が多い季節や時期は逆に周辺の価格などを参考にしながら宿泊料金を高めに設定してくれます。

 

これを自分でやろうと思ったら本当に大変です。だから、airbnbで運用するならスマートプライシングを使いましょう!!!

 

宿泊料金の設定はairbnbのシステムにお任せして、お問い合わせの対応や清掃の質の向上などに力を入れましょう。

 

そうすれば、良いレビューが増えて、自然と宿泊価格も上がっていくはずです。また、宿泊料金の調整は自動でやってくれますが、周辺の競合物件の調査は自分でも必ず行って料金の確認や設備、アメニティの確認をしておきましょう。

 まとめ

airbnbの運営には4つの重要ポイントがあります。

・適切なリスティングの作成(英語の紹介文や室内写真)

・適切な宿泊料金の設定

・お問い合わせに対する応対

・清掃作業

この4つの質を絶えず向上させる努力が必要なのです。正しい英文で紹介されているリスティングやきれいな写真が掲載されているリスティングは宿泊予約が入りやすくなります。

 

そして、適切な宿泊料金を設定することで売上を最大にすることが可能です。需要と供給のバランスをとり、宿泊料金と稼働率のバランスをとるのです。

 

この大変難しい宿泊料金の設定はスマートプライシングにお任せしましょう。

 

そして、その代わりにお問い合わせにはすぐに、親切、丁寧に対応しましょう。さらに清掃はとにかくしっかり行って良いレビューを増やしていきましょう。

 

これがairbnbなどの民泊を運営するポイントになります。