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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

airbnb(民泊)を1年間運営した売上のまとめ

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airbnbを運営して1年が経過しました。1年間の売上をまとめたいと思います。なお、airbnbの運営には様々な方法がありますので、ここではわかりやすく「売上」と「経費」に分けておきます。売上はどんな運営方法であっても宿泊料と清掃代です。経費は運営形態によって様々な経費が掛かりますので後で詳しく説明いたします。

airbnb1年間の売上について

この1年間の売上はゼロの状態からスタートしたairbnbの売上です。そのため、2年目、3年目などの1年間の売上とは大きく違います。

 

airbnbのアカウントを作って、お部屋を宿泊できるようにしたらすぐに売り上げがあがるわけではありません。

 

airbnbを開始した当初はairbnbのサイト内での上位に表示されませんので予約が入りずらかったり、海外から来日される観光客もすぐ宿泊するわけではありません。1か月、2か月先の宿泊予約を入れるのがふつうだからです。

 

だから、1年目の売上を2年目以降に当てはめて考えてはいけません。ただ、とりあえず、ひとり社長が運営したairbnbの一部屋にスポットライトをあげて数字を見たり、考えをまとめたいと思います。

 


airbnb1年目の売上数字

 この売上数字は民泊をゼロからスタートしたワンルーム8畳のお部屋のケースです。新宿駅から電車で10分以内、最寄り駅から徒歩5分以内のお部屋です。ひとり社長はこのようなお部屋を複数運営しています。

 

●宿泊単価は宿泊料金+清掃料金を宿泊日数で割ったものです。

●売上金額は宿泊単価×宿泊日数です。

 

1か月目 売上金額 7.7万円     稼働率48%   宿泊単価 5,152円

2か月目 売上金額 9.5万円     稼働率58%   宿泊単価 5,325円

3ヶ月目 売上金額 13.2万円      稼働率86%   宿泊単価 5,312円

4か月目 売上金額 13.3万円    稼働率74%   宿泊単価 5,818円

5ヶ月目 売上金額 17.5万円    稼働率90%   宿泊単価 6,513円

6か月目 売上金額 16.6万円    稼働率84%   宿泊単価 6,411円

7か月目 売上金額 16.5万円    稼働率90%   宿泊単価 6,130円

8ヶ月目 売上金額 13.7万円    稼働率90%    宿泊単価 4,901円

9ヶ月目 売上金額 18.4万円    稼働率97%    宿泊単価 6,151円

10ヶ月目 売上金額  12.9万円    稼働率87%    宿泊単価 4,979円

11ヶ月目 売上金額 14.5万円    稼働率90%   宿泊単価 5,192円

12か月目 売上金額 14.7万円    稼働率93%   宿泊単価 5,266円

年間合計 売上金額 169.1万円     稼働率82%   宿泊単価 5,621円

 

※後半に単価が下落しているのは、円高の影響や競合物件が増えたこと、airbnbの料金設定の仕組が変更されたこと、意図的に3名入居ではなく2名入居に変更したことが影響したと考えています。

 

正直、この1年間、うまく運営できたのかはわかりません。ただ、努力はしました。悪いところはすぐに改善して、常によりよい宿泊施設になるように改善を重ねてきました。

 

まだまだ、airbnbなど民泊サイトの使い方(上位表示のさせ方)を理解しておりませんが、なんとか売上を維持できていいると思っています。

 

ひとり社長は賃貸管理が本業ですので、相場賃料をもとに基準となる賃料を決めて、その賃料の3倍を目標、最低ラインを2倍で考えています。

 

ただ、賃料の2倍だと経費を差し引くと利益がでません。そのため、賃料の2倍以上からが利益になりますので賃料の3倍を売上目標にしています。

 

ひとり社長の場合はシングルルームが多いので利益率は低いと思います。利益を考えたらたくさんの人数が宿泊できる戸建てや3、4LDKのお部屋などが良いのですが、たくさんの人数が宿泊できるとトラブルも多いのでひとり社長はシングルルームで静かに運営しています。

 売上を増やすために努力したこと

airbnbなど民泊はサイトにお部屋を掲載したからと言って、簡単に予約が入るものではありません。地道に毎日努力をしなければ売上を増やすことはできないのです。ひとり社長が売上を増やすために行ったことは…

 

・お部屋の情報を細かく丁寧な英語で書く

・お部屋の写真はairbnbに依頼してプロのカメラマンに撮影してもらう

・運営開始当初は利益を考えずレビューを集める目的で安い宿泊料金を設定する

・良いレビューのためにできることはすべてやる

・悪いレビューほど、よく読み改善する

・宿泊料金、清掃費・オプション料金など毎日調整する

 

などをやりました。毎日リスティングをいじったり、airbnbに撮影を依頼すると、それだけでサイト内で上位表示されやすくなります。また、良いレビューがたくさんあればそれも上位表示される要素になります。さらに、最近ではレビューを読んで、他の人の体験談をもとに予約を入れる方がたくさんいますので良いレビューは最重要となります。

airbnb(民泊)のいろいろな運営形態

売上については宿泊料金と清掃費しかないのですが、経費については運営形態によって必要となる経費が全然違ってきます。そのため、経費の説明の前にいろいろな運営形態を見てみます。

 

まず、大きく3つのパターンがあります。

1、ホームステイ型

自宅の一部を宿泊用に貸し出すホームステイみたいな感じの運営形態です。自宅の一部を利用するだけなので経費を抑えることができ、すぐに民泊を始めることができます。

 

しかし!見知らぬ外国人を宿泊させるのは勇気がいることです。最低でも英語でコミュニケーションがとれないといけません。ホームステイでは一緒に食事をしたり、会話をしたり、いろいろと聞かれることも多いため英語が話せて世話好きの人でないと厳しいです。

 

2、自己所有の空部屋を利用する

自分が所有している分譲マンションや賃貸物件の空室を利用して民泊を行うケースです。自己所有ですから家賃の支払いなどはなくて経費が安いです。

 

しかし、分譲マンションではマンションの規約によって転貸(又貸し)を禁止しているところがほとんどです。また、宿泊施設という営利目的での利用はさらに厳しいです。賃貸物件であっても他の入居者の同意や近隣住民への説明など結構大変です。

 

3、賃貸物件を借りて運営する

賃貸物件を借りて運営するには、まず民泊として利用してよいか許可を得ることが必要です。また、入居費用(敷金・礼金・仲介手数料等)を支払い、毎月家賃を支払う必要がありますのでものすごく経費がかかります。

 

さらに、近隣からの苦情などが入った場合に急に解約せざる得ない状況になったりしますのでリスクも大きいです。

 

しかし、日本では一般的に賃貸物件を借りて民泊をしている人が多いです。ただ、民泊に利用することを隠して賃貸物件を借りてトラブルになるケースが増えています。これは絶対にやってはいけないことです。

 

せっかく、高い入居費用や家賃を支払っても契約違反ですぐに契約が解除されます。また、悪い状況になると損害賠償を請求されることもありますのでお気を付けください。

 

※ひとり社長の場合

ひとり社長はairbnbの運営を自社がサブリースしている物件で行っています。サブリースとは所有者はオーナー様ですが、貸主としての立場を得ていますのでオーナーに民泊として使いますよと伝えておいて、あとは自己責任で運営するのです。

 

他の入居者への連絡や周辺住民への説明などおこなってから運営を始めます。また、民泊だけの運用ではなく、ウィークリーやマンスリー賃貸としての運営も併用して、さらに引越シーズンには通常賃貸として貸し出すこともあるハイブリッド賃貸として運営しております。

 


運営形態は3つ、実際の運用は4つあります

上記の通り、運営形態はホームステイ型、自己所有物件での運営、賃貸物件を借りての運営の3種類がありました。しかし、運営形態の他に実際に運用する方法が3つの組み合わせになります。

 

1、自分ですべてやる

airbnbなどの民泊サイトへの物件登録から家具・家電・備品の購入、搬入、設置を行い、さらに英語や中国語でくるお問い合わせに答え、清掃やシーツ交換などのリネンサービスも自分でやります。

 

すべてを自分でやりますから売上はすべて自分のものです。最低限の経費負担を除けば自分の収入になりますので一番収益的には良い運営方法です。

 

しかし、本当に大変だと思います。サイトへの登録やお部屋のセットアップは最初にやってしまえばいいだけですが、お問い合わせへの対応や苦情などの対応を英語でやるのは結構しんどいです。

 

また、清掃やシーツ交換などのリネンも普通の個人様がやると大変だと思います。ホテルなどの苦情で多いのが髪の毛が落ちていることだったり、水回りが汚いことですが、プロがやるからきれいにできるのであって、素人の一般の方がどこまできれいにできるかは微妙だと思います。

2、代行会社にすべて任せる

これが一番楽ちんです。お部屋だけを用意して、あとはすべて民泊の運営会社にやってもらうのです。もちろん、デメリットは費用がかかることです。

 

お部屋を用意したらあとは代行会社が家具・家電・備品をセレクトしてセッティングしてくれます。そしてきれいに写真を撮影して、民泊サイトに登録してくれます。

 

あとはお問い合わせの対応から鍵渡し、トラブル対応、退室後の清掃、シーツ類の交換などすべてやってくれますので大変楽ですね。

 

ただ、収益重視だと厳しいです。フル代行でも儲かるとすれば立地が良いお部屋を用意することです。例えば、新宿から徒歩10分以内のお部屋とか、立地が良くて広くてたくさんの人数を宿泊させることができればフル代行でも十分に儲かると思います。

 

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特に自分で所有している物件で、かつ立地が良い場合はフル代行にまかせるのが一番良いと思います。手間もかからず、トラブル対応の必要がなく、売上を上げる努力は代行会社がしてくれますので…。

3、清掃とシーツ交換などリネンを清掃業者にまかせる

本業があり、日中働いている人は清掃作業をできません。その時は民泊用の清掃会社がありますので、そこへ任せましょう!!

 

また、自宅の掃除と違って、宿泊施設用の清掃は細部まできちんとやらなければいけませんので想像するよりも大変です。

 

まず、チェックアウトの時間にきちんと退出しているか確認するところから初めて、ゴミをまとめて回収します。商用のごみは家庭ゴミとして搬出できませんので法人ゴミを扱う廃棄物処理業者へ依頼しなくてはいけません。

 

そして、お部屋の清掃業務を掃除機掛けから水拭き、備品の磨き上げ、消耗品の補充(シャンプー・リンス・ボディーソープ・ティッシュ・トイレットペーパー等)を行います。

 

さらに、シーツや枕カバーなどを交換して鍵をセットして終わりです。これをプロと同等の仕上がりで行うのは結構大変です。(持ち替えったシーツ類は洗濯しなければいけません)

 

また、お部屋をきれいに使ってくれる人ばかりではありません。ホテルなどでも問題になっていますが、訪日外国人が爆買いした商品の空き箱が山積みになっていたり、髪の毛を染める液体で汚れていたり、血液がいたるところについていたり、キッチンが油まみれになっていたり、室内の備品が無くなっていたりします。

 

 


これを個人の方がやるのは本当に大変です。ひとり社長もairbnbの運用を始めた当初は民泊運営のパートナーの両親にやって頂いておりましたが、苦情が多くでやめた経緯があります。

 

苦情として多かったのがお部屋が汚いです。髪の毛が落ちていたとか、キッチンの清掃が・・・とかです。しかし、いま考えると一般の方が自宅の掃除レベルの清掃をしていただけですから仕方なかったなと反省しています。

 

現在ではひとり社長の会社でリフォームを業務委託している人に行ってもらっていますので苦情は一切入らなくなりました。

 

清掃を業者へ任せたら、自分でやることは民泊サイトのリスティングの管理とお問い合わせの対応です。

 

民泊サイトもただ、お部屋を掲載していればどんどん予約が入るものではありません。毎日、宿泊費を調整したり、清掃費を調整したり、写真を入れ替えたりと予約が入り、売上が上がるように努力をし続けなければいけません。

 

そして、お問い合わせが入ったら、英語ですぐに対応をする必要があります。しかも、海外からのお問い合わせになりますので時差があります。日本の夜中にどんどんお問い合わせのメールが入ってきますのでそれに対応しなくてはいけないので大変です。

 

お問い合わせをしているお客様の立場を考えたら、ずっと返事を待たせておくわけにはいきませんので、できるだけ早く対応しなければいけません。

4、お問い合わせの対応だけメール代行会社に任せる

英語ができない人はすぐにフル代行に依頼するか、メール代行会社に依頼してください。頑張って自分で民泊サイトにお部屋を登録して、日々管理しながらお問い合わせだけはメール代行会社にやってもらうのです。

 

メール代行会社でも24時間対応のところを選ぶとお客様にも喜ばれます。365日対応は民泊であれば当たり前なのでどこでも年中無休です。

 

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少しくらいの英語ではまったく対応できません。また、翻訳ソフトなどを使ってもきちんとコミュニケーションをとるのは大変難しいです。

 

そのため、英語ができないなら民泊をやらないか、メール代行を利用しましょう。一部のサイトなどでひな形を作っておけば大丈夫というのを見たことがありますが、そんなの嘘です。

 

もちろん、ひな形は絶対に作っておいた方がいいですが、想定外の質問やトラブルは日々起こります。

経費は初期費用と毎月の費用

airbnbなどの民泊を始めるには意外にもお金がかかります。ホームステイであれば最小限で抑えられますが、空室を使用する場合は生活できるように家具・家電・備品を購入してセッティングする必要があるからです。また、ライフライン費や消耗品費は毎月かかりますのでしっかり把握しておく必要があります。

民泊の初期費用

運営のタイプによって違いますが、お部屋を用意する(借りる)費用以外では家具・家電・備品が必要になります。お部屋を借りる場合は前家賃・敷金・礼金・保険・鍵交換代・仲介手数料などが必要になります。

家具について

ベット・布団などの寝具・収納・姿見(鏡)・ソファー、机・椅子などが必要となります。これは中古品でもいいので安く揃えるといいと思います。

家電について

照明・冷蔵庫・ガスコンロ・電子レンジ・ケトル(湯沸かし)などが必要になります。ビジネスホテルなどに用意されている家電を想像すれば何が必要かわかると思います。

備品について

民泊ですから調理をする前提です。そのため、お鍋やフライパン、まな板、包丁、おたま、フライ返し、お箸、スプーン、フォーク、お皿などが必要となります。また、備品の中には消耗品もありますが、それは毎月の経費のところで説明いたします。

民泊の毎月の経費

毎月かかる費用としてはライフライン費と消耗品費があります。

ライフライン費について

電気・ガス・水道・インターネット(Wi-Fi)です。生活できるようにするためには電気がついて、水が流れて、火が使える必要があります。また、旅行者にとってWi-Fiは必須の設備になりますので民泊であれば必ず用意しておく必要があります。

消耗品について

これは清掃時に補充・交換が必要になるものですが、シャンプー、リンス・ボディソープ・芳香剤・ハンドソープ・ティッシュ・トイレットペーパー・キッチン洗剤などがあります。

 

また、エアコンから異臭がしたり、室内の家具・家電・備品で壊れたものがあった場合はそれを修理したり買い直したりしなければいけません。

 

また、布団や枕などのシーツ・カバーに落ちない汚れがつくことも多いです。そうすると結局は買い直すしかありませんので結構な出費になります。

フル代行・メール代行・清掃会社に頼む費用

さらに必要な経費として代行会社に頼む費用や清掃会社に頼む費用があります。もちろん、自分ですべてをやる場合はこの費用を負担する必要はありません。

フル代行にかかる費用

すべてをお願いするわけですから安くはありません!!!

●売上(宿泊費+清掃費)×20%~30%+清掃費

上記のような売上に一定の料率をかけて、清掃費用は別途請求するパターンが多いです。さらにオプションでいろいろな経費がかかってきますので要注意です。

 

ただ、フル代行は民泊運営のノウハウをたくさん持っていますので円滑に運営して、さらに民泊サイトで上位表示させたり、良いレビューをたくさん集めて、個人で運営するよりもたくさんの売上を上げることができます。

 

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そのため、フル代行は自分が所有しているお部屋で家賃の支払いが必要がなく、かつ立地が良くて売上が見込めるお部屋がある場合に使うのがいいと思います。

メール代行にかか

メール代行はお客様からのお問い合わせをすべてやってくれます。宿泊予約の受付からお部屋の質問、日本についての質問、トラブル・苦情の受付までメール代行会社が行ってくれます。

 

このやり取りはほとんどの場合、すべて英語ですからメール代行会社にまかせきりになります。メール代行会社とのやり取りはLINEやチャットワーク、Eメールで行うのが一般的です。

 

費用としては1つのお部屋について約2万円前後のところが多いです。また、最近ではairbnbだけでなく、他の民泊サイトとの併用を前提としてオプション料金を設定しているところが多くなっています。

 

 


airbnbだけではなかなか予約が埋まらない場合は他の民泊サイトを利用してでも宿泊稼働率を上げなければいけませんので仕方のない出費です。

清掃業者にかかる費用

清掃料金は4,000円~7,000円程度です。格安料金のところは交通費が別だったり、消耗品の補充が別料金だったりしますので要注意です。また、最近では外国人を清掃作業員として派遣してくる業者さんが多いので清掃の仕上がり確認は大切です。

 

良く聞くのは清掃はしっかりやっているけど、シーツ交換をサボっていたりするケースが多いです。ひとり社長も民泊の清掃業務を何度か行っていますがシーツ類の交換が一番面倒です。

 

また、シーツやタオルなどは交換したら持ち帰って洗濯(クリーニング)する必要があります。これも結構大変です。落ちにくい汚れがついていたりしますのでただ、洗濯機に放り込めば終わりというものではありません。

 

さらに、消耗品の補充や紛失したものの補充、壊れたものの修理など意外にやるべきことがたくさんあります。

 

 

まとめ

airbnbなどの民泊の運営は努力すればするほど売上は上がります。民泊サイト内で上位表示されるようにしたり、良いレビューをたくさん集めたり、民泊サイトを複数使ったり、日々宿泊料金を調整して売上を増やす努力が必要です。

 

経費については3つの運営形態と4つの運用方法があります。

3つの運営形態

・ホームステイ型

・自己所有のお部屋で運営

・賃貸物件を借りて運営

4つの運用方法

・自分ですべてやる

・運営代行会社にすべて任せる(フル代行)

・清掃だけ清掃会社に任せる

・お問い合わせなどはメール代行会社に任せる

 

なんだかんだと民泊の運営も大変なのです。雑誌やネット上では楽して稼げる副業的な扱いで取り上げられることが多いですが、民泊を運営していると様々なトラブルにも遭遇しますし楽ではありません。

 

また、儲かるか、儲からないかは上記の通り運営と運用の仕方次第です。良く考えてきちんと収支計画を立ててから民泊運営をすることをおススメします。

 

フル代行会社の良いところは、そういう収支計画もしっかり作ってくれますので手数料が高くても利用して見るのもいいと思います。

 

また、airbnbなどの民泊は海外から来日される観光客が対象ですから、円高、円安は思いっきり影響をうけます。

 

民泊にとっては円安の方がいいですね。1ドルが100円よりも、1ドルが150円になる方が訪日外国人にとってはありがたいのです。

 

100ドルで1万円にしかならなかったのが、円安になって100ドルで1万5千円使えるようになれば、訪日外国人は増えて、日本で使うお金も増えるのです。

 

これについては下記の記事でご確認ください。