ひとり社長の奮闘記

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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

賃貸仲介サイトを作ります!仲介業務の効率化・コストダウンを目指して!

不動産事業

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賃貸管理業の一番の悩みはやはり空室問題です。空室をいかに短期間で客付けして家賃収入のロスを無くすかが問題なのです。しかし、東京も空室率が25%を超えてきて、ますます空室対策が難しくなってきています。

ひとり社長のところでは都心部の駅前の物件では通常賃貸とウィークリーマンションを併用したハイブリッド賃貸など展開していますが、立地条件があまり良くない物件に対して何か手を打たなくてはいけないと日々思うようになりました。

そのため、再度、賃貸仲介サイトを作ります。今までよりも効率的でコストが抑えられる仕組みを作り上げたいと思っております。

起業したときに運営していた仲介サイト

ひとり社長は来期に向けて新しく賃貸仲介サイトを作成します。賃貸仲介に関しては創業したときに「仲介手数料0円」の仲介サイトで細々と仲介していました。

 

 

 

 

仲介手数料0円のサイトはシンプルな作りで物件を掲載していませんでした。メニューとしてあったのは、「お部屋を仲介してもらう」「お部屋を探してもらう」という2つだけです。

「お部屋を仲介してもらう」

自分でネットで見たり、不動産会社で紹介されたりして、気に入った物件の情報を提供してもらって、その物件がお取り扱いできれば仲介手数料0円で仲介するという仕組みです。

 

単純ですが、通常であれば仲介手数料として家賃の1か月分程度の費用など様々な費用が掛かりますがそれが0円で良いので十分メリットがあるサービスです。

 

ただし、仲介手数料0円のサイトはSEOなどを考慮して作っていませんでしたので、基本的には友人、知人、親せきなどが中心に利用して頂いておりました。

 

また、当時はHOME'SやSUMMOなどポータルサイトへも物件掲載をしていましたので、そこから反響のあったお客様を仲介手数料0円のサイトに誘導していました。

「お部屋を探してもらう」

これは各不動産会社のサイトや賃貸ポータルサイトでもメインとなる機能ですが、お部屋探しの条件を入力して貰って、それに見合った物件を紹介するサービスです。

 

ただ、お部屋探しの場合は物件を紹介するだけでなく、実際にご案内して、お申し込みを頂いて、それから契約になりますので大変手間と労力がかかります。

 

仲介手数料0円のサイトを運用して気が付いたことは「お客様は結局はお部屋を探して提案して欲しい」という事実です。

 

これはお客様がお部屋探しのスキルがほとんどないことが主因だと思いますが意外でした。

 

ひとり社長であれば、自分で探したお部屋を仲介手数料0円で仲介してくれれば、それでいいのですが…やはりお部屋探しの知識がなく、実際にどれを選べばよいかわからないお客様にはプロによってお部屋を紹介されて、ご案内されて、クロージングを受ける必要があると感じました。

 

onepresident.hatenablog.com

 

なぜ、仲介手数料0円のサイト運営を止めたのか

主な要因としては、本業である賃貸管理業が忙しくなってきて、そちらへ集中するために賃貸仲介サイトは辞めました。

 

また、副因としては、とにかく手間がかかり、コストもかかるということです。最近のシェアリングエコノミーはネット上で完結することができるものがほとんどです。

 

ようは、ネット上で人とモノを繋いだりするサービスだけを提供しているのです。民泊では宿泊したいお客様と空室を持っている人をつなげているだけで、ご案内をしたり、説明をしたりするなど余計なことは一切サイトは行っていません。

 

ネット上で個人間で物を取引することも最近は流行っていますが、メルカリやジモティーもあくまでもサイト上の取引であって、後は当事者同士でやりとりをするのがふつうです。

 

しかし、賃貸仲介サイトを自社で運営して売上を上げるには、お客様を現地にご案内して、お申込み手続きをして、重要事項の説明や契約手続きが必要になるのです。

 

しかも、現地をご案内したからと言ってお部屋を申し込む確率は約30%程度です。これでは手間ばかりかかって仕方ありません。

 

また、当時は導線としてHOME'SやSUMMOなどのポータルサイトを利用していたため、ポータルサイトへの掲載金額がものすごく高額になっていました。

 

そのため、手間がかかり、コストがかかる仲介手数料0円のサイトは一旦停止したのです。

 

onepresident.hatenablog.com

 

賃貸仲介サイトを開始する理由

これは自社で仲介する必要性を強く感じているからです。

・空室が増え、どの不動産会社も自社物件の客付を最優先している

・お客様の思考・行動を把握して管理業務に活かすため

・自社仲介することにより売上を増やすため

以上の3つの点から再度、賃貸仲介サイトを開始しようと考えました。

空室が増え、どの不動産会社も自社物件の客付を最優先している

時代ですね。需要と供給のバランスが変わったのです。昔は空室が少なかったため、家賃が高くて、入居費用も高かった時代があります。そして、その時には空室物件であれば、たくさんの不動産会社が頑張って客付をしてくれました。

 

しかし、東京でも空室率が25%を超えて、4部屋に1つは空き部屋がある時代に入りました。そうすると、とにかく自社が直接オーナー様から引き受けているお部屋の仲介に全力を尽くさないとオーナー様に取引を切られてしまう可能性があります。

 

この状態では、他社の物件に客付する余裕なんてどこにもないです。もし、客付をするにしても相場より極端に安く条件が良いとか、仲介時の報酬が高額であれば客付をする程度です。

 

そのため、ひとり社長みたいな賃貸管理業がメインの会社は空室を減らすことが困難になってきています。だから、自社で直接仲介する必要があるのです。

お客様の思考・行動を把握して管理業務に活かすため

マーケティングです。当社物件に住むお客様がどのようにお部屋を探して、どのようなプロセスでお部屋を選び、どのようなことを希望しているのか把握するためです。

 

お客様のニーズに合わせなければ、空室を埋めることができませんし、退去者を減らすこともできません。だから、仲介業務を行いながらお客様の思考や行動を把握しておくことが必要なのです。

 

こうすることで、より良い賃貸管理ができます。お客様の好みに合った部屋を作ったり、募集方法もお客様の好みに合わせることができるのです。

 

例えば、毎月の家賃支払いが高くても、入居費用は安い方が良いという考え方の人が多ければ、それに合わせた募集条件にしなくてはいけません。

 

イニシャルコストを抑えて、ランニングコストを高めに設定するのです。なんか、スマホ0円みたいですが、入居時は家賃だけで入れて、毎月の家賃支払い額は高めに設定するのです。

 

このようなことを常に把握し続けるためにも直接お客様と触れ合える仲介業務が必要だと考えております。

自社仲介にすることで売上を増やす

仲介会社が受けとる報酬は年々増えています。これは空室が増えて困っているオーナー様が支払う報酬が増えていることや、賃貸ポータルサイトの掲載料金がどんどん高額になっていることが原因です。

 

ひとり社長のような賃貸管理の会社から見ると客付けをして頂く仲介会社へ支払う手数料が年々増えているのです。

 

しかも、年々手数料が増えているのに客付の優先順位が低く、長い空室期間の後にやっと入居者が決まったのに手数料が高いとなると…その損失は莫大な金額になります。

 

例えば、家賃が10万円のお部屋だったら退去後のリフォームで20万円の出費があり、空室期間が3か月30万の収入ロスがあり、仲介会社へ手数料を10万円を支払うと…それだけで50万円です。

 

約半年分の収入がぶっ飛ぶのです。それであれば、手間がかかっても、多少のコストがかかっても自社で仲介するサイトを作成した方が良いという判断です。

 

これが空室期間が短かったり、手数料が安ければ、仲介会社へお任せしたままの状態で良かったのですが…ね。

まとめ

賃貸業界の流れとしても賃貸ポータルサイト(HOME'SやSUUMO)を使わないで自社サイトで頑張る流れになってきています。

 

これは賃貸ポータルサイトへの掲載料がものすごく高額になっていることや他社との差別化を図るために自社サイトで頑張らなくてはいけなくなったからです。

 

正直、賃貸管理業を行っていると仲介業までやるのは手間がかかり、コストもかかり、面倒なのですが仕方ありません。時代の流れに合わせて対応していくのが会社のあり方ですから、ひとり社長も2017年は自社仲介の仲介件数、仲介売上、仲介利益の目標を設置して頑張っていきます。

 

ポイントとしては

・できるだけコストをかけないで仲介する

・できるだけ手間がかからない仕組にする

この2点を意識して仲介サイトを作成します。そして、ご案内からお申込み、契約までの一連の流れを作り上げたいと思います。

 

ひとり社長は仲介業務は精通していますが、よりITを活用して、効率アップとコストダウンに取り組んでいきたいと思います。

 

さぁ、来年は賃貸仲介事業の強化からコインパーキング(シェリングパーキング)など賃貸管理周辺事業を大幅に強化する1年にしていきます。

 

小さい会社でもお客様のお役に立ち、高収益の会社にして行くことが目標です。

 

※クリスマスシーズンですね!!

弊社管理物件にもイルミネーションを控えめにつけさせて頂きました。暗くなってから帰るとイルミネーションがお迎えしてくれるので入居者様には大変好評です。

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しかも、ソーラーパネルを利用した約1,300円程度のイルミネーションですが、これがものすごく良かったです。

 

電源がいらないので配線がきれいに、どこにでも取り付けることができます。注意するところはソーラーパネルに太陽が当たるようにするくらいです。

 

簡単です。太陽が当たるところであれば、イルミネーションは縦にぶら下げようが、横にぶら下げようがどちらでもいいのです。

 

ひとり社長は賃貸物件のできるだけ暗いところ階段下などに設置して、ソーラーパネルだけ太陽が良く当たる部分に設置しています。

 

こうすれば、暗がりでよく光るイルミネーションになりますし、防犯にもなります。そして、入居者様にも喜ばれますので一石3丁です!!!

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天気が良かった日はよく光ります。また、ソーラーパネルで充電できた分しかイルミネーションが光りませんのでだいたい17時~23時ころまで点灯して、それ以降は自動で消灯しますので近所迷惑にもなりません。(ソーラーパネルの充電量によって変わります)