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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

日本でairbnbを運営して儲けるための料金設定の仕方!代行会社に頼らない!

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最近のairbnbは儲からなくなったと言われています。一時のブームにより競合するairbnb物件が増えたのが主因です。しかし、円高の影響やairbnb以外の民泊サイトの成長も影響しています。そんなairbnbですが儲けるために一番大切なのが料金設定です。

どんなお部屋でも料金設定次第でどうにかなる

ひとり社長が不動産業の立場で良いなと思ったのはairbnbなどの民泊の場合は日本人が賃貸物件を借りるときに嫌うタイプのお部屋でも民泊利用することができることです。日本人は築年数を気にします。新築が大好きな民族です。

 

しかし、airbnbなどの民泊であれば築年数はまったく関係ありません。外国は木造よりもブロックなどの石でできている建物が多く築年数が古いのが当たり前だからです。また、そもそもairbnbには築年数を入力したり、明記するところがありません。

 

ただし、airbnbでお部屋を予約する人はお部屋の写真を見て、そのお部屋を借りるか判断します。そのため、あまりにも古くて、キッチンには湯沸かし器がついていて、お風呂にはバランス釜だと敬遠されるかもしれません。

 

ただ、実際にairbnbを運営して築いたのはどんなお部屋でも料金設定次第でなんとかなるということです。

料金設定を決める前に収支ラインを認識する

料金を設定する上で一番大切なことは、毎月かかる経費がいくらなのかを把握しておくことです。賃貸物件を借りてairbnbを運営しているなら家賃が必要ですし、当然、電気や水道、ガスなどのライフライン費も必要です。

賃貸物件でairbnbを運営する場合のコスト

・家賃(共益費など)

・電気代

・ガス代

・水道代

・インターネット代(ポケットWifiなど)

・airbnb手数料

・補充品・消耗品費(シャンプーやトイレットペーパーなど)

・清掃費(自分でやる場合は不要)

・メール代行費(自分でやる場合は不要)

 

残念ながらairbnbなどの民泊を運営するのには、たくさんの経費がかかるのです。この運営コストは毎月かかるものです。(airbnbを始めるときは家具・家電・雑貨を購入する費用が必要です)

毎月かかる費用の平均額を設定する

上記のコストを一年間分予想してみて、それを12か月で割ります。そうすると毎月かかる費用の平均額を算出できます。年単位で計算をするのは、水道料金は2か月に1度の請求だったり、補充品・消耗品はその都度発生しますのでだいたいで計算するためです。

 

この計算で出てきた毎月かかる費用の平均額を割ることのないように料金設定は意識しなくてはいけません。この毎月かかる費用が採算ラインになるからです。

 

これが自分の自宅の一部や自分が所有しているお部屋であれば、あまり気にすることはありません。通常の賃貸物件と同じようにお客様(ゲスト)が借りてくれる金額で設定すればいいだけです。

 

しかし、賃貸物件で運営するときは採算ラインを把握しておいて、採算ラインを割り続けるようであれば撤退も考えなければいけません。赤字を垂れ流すよりはマシです。そのため、採算ラインの算出と設定は大切な作業なのです。

 


airbnbで料金設定をするコツ

airbnbを始めたばかりの時は何も考えずにairbnbが算出してくれる「推奨料金」で設定してみましょう。

推奨料金とは

お部屋の特徴、立地、アメニティ、予約実績、空室状況、エリアの需要・供給の季節変動などをもとに自動的に算出した目安の料金のこと。

 

もちろん、最初から自分で周辺のお部屋の料金設定を調べて、自分で設定するのもいいと思います。ひとり社長の場合は面倒臭かったのと、そもそも、他のお部屋の料金を見ても何もわからなかったため推奨料金から始めました。

 

そして、予約が入りずらければ料金を安くして、1か月先で予約が埋まれば、その先は少し高めに料金を設定しています。

 

airbnbを運営していると自分で宿泊料金が決められるのでとても楽しいです。しかし、自分で設定した料金で予約が入らないとストレスになります。難しいですね。

airbnbの収益は

宿泊料金 × 宿泊日数 + 清掃費 = airbnb売上

 

宿泊料金が高いと宿泊日数が少ない(稼働率が低い) → airbnb売上が少ない

 

宿泊料金が安いと宿泊日数が多い(稼働率が高い) →  airbnb売上が多い

 

※ただし、宿泊料金が安すぎるとそもそも売上が上がらない!!!

 

 

 

オプション料金の設定は有効に使おう!

オプション料金の設定は清掃料金、追加人数の料金、保証金、週末料金などがあります。

清掃料金

清掃料金はゲストがお部屋を選択するときに検索時には出てこない料金です。そのため、宿泊料金を安くしておいて清掃料金は少し高めにしている人が多いです。ただ、一般的に清掃料金は3,000円~6,000円程度で、清掃業者に頼むと清掃料金の利益は全くでないか、赤字になるのが普通です。

 

また、長期間宿泊して欲しい場合は清掃料金を高くします。清掃料金が高ければ短期で宿泊するとトータルで割高になりますので、短期宿泊者を排除することができます。

 

逆に、清掃料金を安くすれば短期宿泊者を多く獲得できます。自分で清掃する場合などは清掃料金を安くして、清掃回数を増やせばairbnbの収益を増やすことができます。

追加人数の料金

基本料金の人数を超えた場合のお一人様ごとに加算される1泊当たりの料金を設定できます。ゲストがお部屋選択するときに利用人数を入れるとその人数によって基本料金と追加人数料金が合わさった料金が表示されます。

 

基本的にはお部屋においてある宿泊セット(ベット・布団など)の数は基本料金で、予備のものは追加料金で設定するといいと思います。ただ、多いのは基本は2名利用で、それ以上の追加人数は1日当たり1,000円程度で設定することが多いようです。

 

なお、ひとり社長は基本が2名で、追加人数は2,000円にしています。これは基本的には2名までで宿泊して欲しいからです。人数が多ければ騒音問題が起こる可能性が高くなります。できるだけ最小人数で宿泊するように追加料金を高めにしているのです。

 

そして、騒音リスクがあっても追加人数を宿泊させる場合はそのリスクに見合うだけの料金を頂戴するという感じです。この辺は賃貸管理会社的な考え方ですね。

保証金

保証金は万が一宿泊したゲストがお部屋に損傷を与えた場合に損害賠償を保証するためのものです。この保証金額はゲストが最初に支払うわけではなく、もし損傷があったら保証金額の上限に損害賠償をしてもらうよと事前に約束するためのものです。

 

そのため、予約時に実際に支払う金額でもないので1万~2万程度設定している人が多いです。あまり高すぎると警戒されて予約が入り難くなるかもしれません。

週末料金

基本料金の設定とは別に、毎週金曜日、土曜日の宿泊料金だけを設定できます。なんかラブホテルみたいですが…週末を高くする場合は設定できます。ただ、旅行客がほとんどですからゲストの立場から見たら週末だから、平日だからという区別はありません。そのため、ひとり社長は設定していません。

長期割引

airbnbでは長期的に宿泊してくれるゲストを優遇しています。もともとがホームスティの延長にあるサービスですからホテルや旅館と違って長期滞在がベターなのです。そのため、一週間単位の割引率や一か月単位の割引率を設定できます。

 

また、設定しなくても長期利用するゲストは割引を交渉してくることが多いです。これは海外のairbnb利用サイトに割引交渉ができると書いてある影響があると思いますが、長期の場合はほとんど交渉が入ります。

 

ひとり社長の場合はairbnbを開始した直後は長期宿泊するゲストを取り込むために週に10%、月で20%の割引を設定していました。しかし、現在は長期はあまり受け付けたくないので一切長期割引をしていません。長期にするとガスコンロの使用頻度が多くなったり、お部屋の汚れが酷くて、清掃が大変になるためです。

 

また、ひとり社長の場合は基本的に清掃も業務委託の方か自分で行っていますので、清掃回数が多くて赤字になることはありません。そのため、長期利用を進んで受け入れる理由がないのです。

airbnbで儲けるための料金設定

ゲストから選ばれるお部屋であれば宿泊料金が高くてもいいのです。ただ、物件の立地やお部屋の内装はいくら頑張ってもどうにもならない部分があります。そのため下記の事項は頑張りましょう!

良いレビューを集めましょう!!!

これが基本です。特に最近はairbnbにおいて競合するお部屋が増えてきていますので良いレビューを見て選ぶゲストが増えています。逆に悪いレビューは料金を下げても予約が入らなくなる場合がありますので要注意です。

良いレビューを書いてもらうには

・お部屋が清潔であること

・お部屋の情報がairbnbサイトと同じで正確なこと

・宿泊したゲストが値ごろ感を感じること

・ゲストからのお問い合わせにすぐに親切丁寧に返信すること

・ハウスマニュアルやチェックインマニュアルを用意すること

・ロケーション(立地)が良いこと

 

などがあります。良いレビューを書いてもらうには努力が必要です。

検索結果の上位に表示させる

SEOですね。ゲストがairbnbサイト内で宿泊する日程や人数、場所を入れて検索をした場合に、その検索結果の上位に表示されることが大切です。Web検索も同じですが、検索結果の2ページ目以降はあまり見られません。5ページ目以降なんて予約は入りません…。だから、検索結果を上位表示させましょう!!

検索結果を上位表示させるには

・良いレビューの数を増やす

・リスティング(お部屋紹介のページ)の閲覧回数・予約回数を増やす

  → お部屋をありのままに再現する高画質の写真が効果的

・予約の問い合わせに対して、返答率、返答時間、承認率を良くする

・ホストの都合で予約をキャンセルしない(キャンセルはマイナス)

その他にも様々な条件がありますが、ホストが努力すればすぐに効果がでるのは上記の方法です。やはり、実際に利用したゲストの良いレビューは大切です。良いレビューによって、良いお部屋だと判断されて検索上位に表示されるのです。

 

また、リスティングというお部屋を紹介するページをしっかり細部まで気を使って作り、特に高画質の写真をたくさん用意することで閲覧件数を上げ、予約の回数を増やします。そうすれば、自然に検索結果の上位に表示されるのです。

 

さらに、予約が入ったら必ず、すぐに、返答しましょう。そして、できる限り予約を断らないことです。また、マイナスになるのが予約を承認した後にホストの都合で予約をキャンセルすることです。当然ながらペナルティーとして検索順位が低下します。

 

 

 

 

賃貸物件でairbnbをやる場合の売上目標

賃貸物件でairbnbをやる場合には家賃の支払いが必要になりますので、採算ラインが高くなります。そのため、頑張ってairbnbの売上を上げないとすぐに赤字になってしまいます。

 

賃貸物件でairbnbをやる場合の売上目標ですが、ズバリ!!!家賃の3倍です。一般的には家賃の2倍程度の売上が現実的にほとんどだと言われていますが、家賃の2倍だと、家賃の他に電気・ガス・水道・ネット・清掃費・補充品・消耗品費などを支払うと利益がほとんどでません。

 

だから、良いレビューを集めて、検索結果の上位に表示されるように努力しなければいけません。それができれば少し料金を高めにしても予約が入りますのでairbnbの運営も楽になります。

少しでも収益をアップさせるためにやること

airbnbを始めた当初はとにかく宿泊料金を安くする

安くすることで、どんどん予約が入ります。また、割安な料金で宿泊したゲストは良いレビューを書いてくれる傾向があります。

 

「こんなに安い宿泊料金だったのに意外に良いお部屋だったね」と言ってもらえるのです。airbnbを始めた当初は検索順位はものすごく低いです。そのため、予約が入り難い状況にあります。

 

そこで、最初はとにかく安い料金にして予約を集めるのです。安い料金に対して閲覧が増えたり、予約が増えれば、検索順位が上がります。また、レビューの数が増え、そのレビューの評価が良ければさらに検索順位があがります。

 

この状態で一定期間が過ぎてから少しずつ料金を上げればいいのです。「損して得とれ!」ですね。最初の数か月は採算ラインを割って赤字かもしれませんが、年間で通したら大きく黒字にするのが目的です。

airbnbにも繁忙期、閑散期がある

airbnbは主に訪日外国人向けのサービスです。一部、日本人も利用しますが、海外からの旅行客がほとんどだと思って間違いありません。

 

旅行客の方も年中自由に旅行しているわけではなく、仕事の長期休暇が取れたときなどに旅行をしているのです。そのため、夏休みや年末年始は訪日外国人が増えてairbnbにとっては繁忙期になります。

 

予約が入りやすい繁忙期は少し高めに料金を設定しましょう。逆に閑散期は採算ラインぎりぎりまで料金を下げなければいけないときもありますので、年間トータルで黒字になるように繁忙期、閑散期で料金を変えることは大切です。

 

1月~2月は年末年始の休暇から中国の旧正月と意外に予約が入ります。

3月~4月は桜の季節になりますのでお花見目当ての外国人の予約が入ります。

5月~6月は小休憩でしょうか?梅雨の時期ということもあり料金を安くしましょう。

7月~8月はトップシーズンです!世界的にサマーバケーションです。料金を高く!!

9月~10月は小休憩ですね。多少料金を安くしましょう。

11月~12月はハローウィンからクリスマス、紅葉シーズン、年末年始、繁忙期です!

 

こんな感じでしょうか?これはあくまでもひとり社長がairbnbを実際に運営してみて感じた繁忙期と閑散期のデータです。訪日外国人の月別のグラフとずれがあるのは、上記はairbnbを利用するお客様の単独のデータをもとにしているということです。

 

 

まとめ

airbnbは意外に毎月コストがかかります。賃貸物件を使用するときは家賃の2か月分はコストで消えてしまいますので家賃の3カ月分の売上を目標に頑張らなくてはいけません。

 

家賃の3カ月分の目標を達成するには料金を高く、そして宿泊率をできるだけ高くするという難しい課題があります。

 

まず、料金を高くするためにとにかく良いレビューを集めましょう。そして、検索結果の順位が上位に表示されるように頑張りましょう。やり方は上記に書いてあります。

 

あと、少し細かいテクニック的なものがありますのでよく読んで理解してください。

 

6000文字を超える文章は疲れますので、省エネなまとめをお許しください。airbnbを運営する人に少しでも参考になれば幸いです。