ひとり社長の奮闘記

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airbnbを副業として儲ける!!TBSドラマ「拝啓、民泊様」が10月より放送開始

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10月から黒木メイサ主演で「拝啓、民泊様」が放送開始されます。ただ、長引く円高によるインバウンド景気の後退感やなかなか進まない民泊周辺の法改正などの問題があり最近の民泊は盛り下がっています。

airbnbのリアルな収益構造

賃貸物件を活用している場合の収益構造です。実際の数値を書いていますが、私が運用している一部の物件を複数まとめています。また、立地や環境により大幅に収益が変わりますのでご了承ください。

 

平成28年8月度

★売上は約45万円でした。

・売上    454,944円

・稼働率    95%

・宿泊単価  15,509円

 

★経費は約27万円でした。

・家賃       186,000円

・ライフライン費  14,457円

・各手数料     73,648円

・消耗品費

 

★利益は18万円でした。

経費のライフラインは電気・水道・ガス・Wi-Fiの費用です。また、各手数料はairbnbへ支払う手数料、メール代行業者へ支払う手数料です。

なお、airbnbで一番費用が大きく、自分でやるのも大変なものが清掃費になりますが、上記の場合は自分でやった場合になります。清掃費を外注すると約10万~必要となります。その場合の利益は約8万円です。

また、布団などシーズンごとに買い替えたり、消耗品(ティッシュ、トイレットペーパー、各洗剤、シャンプーリンスなど)の購入費が別途必要になります。初年度は月平均にすると約3万円~程度かかります。(2年目以降は消耗品の補充費は少なくなります)

会社員が副業でairnbnbを運営した場合の収益

airbnbを本業でやっている人は少ないと思います。本業でやっている人は自分のお部屋を運用しつつ、他人のお部屋の管理(運営代行)などをしています。

では、会社勤めの人が副業でairbnbを運用すると収益はどうなるでしょうか?前提として仕事中にメールや電話対応ができません。また、清掃も自分ではできません。

 

★売上 約45万円

 

★経費  約37万円

・家賃       186,000円

・ライフライン費  14,457円

・各手数料     73,648円

・清掃代      100,000円

・消耗品       

 

★利益 利益 約8万円

ただし、この8万円の中から消耗品や季節ごとの布団取り換え費など発生します。また、airbnbは初期投資が敷金・礼金・仲介手数料・家具家電・備品購入など結構発生しますのでairbnbの運営で利益が出るのは2年目以降になります。

様々なリスクがあるairbnbの運営は副業としていいのか?

上記の運用は稼働率が95%とものすごく高いです。8月がサマーバケーションで訪日客が多かったことや短い隙間の宿泊は料金を大幅に安くしたことなどが功を奏して稼働率95%になりました。一般的には現在は60%~80%と言われております。

 

それを考えると、訪日観光客が様々なトラブルを起こしたりするリスクがあり、周辺の住民から苦情が入るリスクがあり、法律のグレーゾーンで運用しているリスクがあるため、それに見合うだけの収益があるのかが問題になります。

 


まず、自分の所有しているお部屋でairbnbをするなら多少のリスクがあっても、まだまだairbnbで儲けることができると思います。

ただし、自分で清掃作業をやるか、メール・電話対応をやるか、両方、もしくは片方はやらなければ利益はでません。

 

ひとり社長の知っている副業でairbnbを運用している人はこう言っています。

「手間の割に収益が高いと思えませんが、会社員の副業としてはやりやすいです」

ここがポイントだと思います。手間やリスクを考えたら、それに見合う収益はない!でも、副業としては拘束時間があるわけでもなく、自分が主導的に行うことができるやりやすい副業だということです。

 

airbnbは自分が主役です!

そうです。airbnbの運用は自分で主導的に運用するのです。自分でお部屋を用意して、家具家電、備品等を揃えて、自分でリスティングを作成して、自分で宿泊料金などを設定するなど自分が主体的にやるのです。

 

だから、会社や他の誰かに指示されてやるのとは違います!自分でいろいろ決めることができる副業がairbnbなのです。

 

毎月8万円を稼ぐにはアルバイトだと80時間働く必要があります。アルバイトに行くための通勤時間なども含めると90時間くらいでしょうか?

月にに20日働いたとして、1日当たり4時間半をアルバイト関係に費やさなければいけません。

 

本当に本業がダメダメで、家族が生活していくためにならやるかもしれませんが、そうでなければ、自分で何かビジネスをしたほうがいいでしょう。

 

ビジネスといっても投資でもいいし、せどりなどの中古品販売などでもいいと思います。

 

その選択肢のひとつにairbnbはあるんでしょうね。シェアエコノミーと言われるシェアするビジネスは比較的、元手が少なくて、すぐに運用を開始できるメリットがあります。

 

そして、自分がやるビジネスです。仕事の一部はアウトソーシングする判断も自分でするのです。自分が仕事を依頼するのです。この感覚はアルバイトで働く感覚と180度違います。

 

主体的に稼ぐことができるairbnbは「手間のわりには利益がないけど・・・」それでも自分が主体的に運用することができる副業なのです。

airbnbで儲けるために!!

airbnbはなんだかんだ初期投資がかかります。一般的には50万~100万程度でしょうか?それでもきちんと運用すれば毎月収益が入りますので、マイナス金利で銀行にお金を預けるよりもいいでしょう。

ただ、aribnbをやるなら英語がある程度できなければ話になりません。リスティングを作成するのも、お問い合わせも英語力が必要です。

宿泊する人が英語を話ますので、何かトラブル等が発生した場合も英語は絶対に必要になります。

もちろん、メールや電話を代行会社に依頼したり、清掃は清掃会社に依頼することもできますが、英語ができなければairbnbの運用は面白くもないのでおススメしません!

airbnbの売上

宿泊日数(稼働率)×宿泊単価=airbnbの売上となります。

 

宿泊日数が多ければ多いほど、お部屋の稼働率が上がり売上が大きくなります。

また、宿泊単価もシーズンやリスティングの力にもよりますが、宿泊料が高くても借りてくれるお部屋を目指さなくてはいけません。

 

なお、ここでいう宿泊単価は、

(宿泊料金+清掃代)÷宿泊日数=宿泊単価です。

 

宿泊日数(稼働率)の上げ方

これは難しく考える必要はありません。宿泊料金を毎日変更してとにかく稼働率を上げるのです。

 

宿泊費だけでなく、清掃費や、追加人数の料金なども含めて、ゲストが借りてくれる金額が適正な宿泊料金なのです!

 

 ここがものすごく大切なところです。これは賃貸経営にも通じる話ですが、現在は家賃も宿泊料金も借りてくれるお客様に合わせる時代です。

 

間違っても原価から逆算して宿泊費を決めてはいけません。昔で言えば、アパートやマンションの建設費や管理維持費から逆算して家賃を決めていた時代もありました。

 

これを今やれば、長期空室は確定ですね。

宿泊費も同じです。原価の家賃やライフライン費、各手数料などを計算して原価割れしない宿泊費を設定するのは間違っています。

 

ゲストが借りてくれる宿泊費を設定しなくてはいけません。その宿泊費が原価割れであっても、そこからレビューを集めたり、良い評価も貰ったりしてリスティングを強くしていくのです。

 

リスティングが強くなれば、宿泊料金を高くしても稼働日数を維持できるようになるからです。また、円高や周囲にairbnb物件が増えた場合の対処方法も同じことです。

 

ゲストが借りてくれる宿泊費で貸し出すのです。そして、少しでもロスを減らすために毎日宿泊費を変動させて適正な宿泊費を割り出す努力が必要です。

 

結構、地味に大変ですが、ひとり社長もこのやり方で稼働率を90%維持しています。東京都内で1泊当たりの宿泊費がカプセルホテルより安いのかよ!!!と思うときもありますが、総合的に見れば収益は十分に確保できています。

宿泊単価の上げ方

宿泊単価が高ければ多少は稼働日数が少なくても利益はでますよね!?

はい!もちろんでません。

 

一時的に出ているように見えても宿泊料金が適正でないと未来は暗いです。宿泊費を上げるにはリスティングをきちんと運用して評価を高める必要があります。

 

たくさん宿泊させて、そのレビューや評価が高いものをairbnbは上位に表示してくれます。ネットのSEOと同じですが、上位表示はものすごいパワーを持っています。

 

上位に表示されているだけで良いお部屋に見えて、どんどん宿泊予約が入るからです。だから、ゲストが気持ち良く宿泊できる適正な宿泊料金を設定して、我慢強くairbnbを運用する必要があります。

 

ひとり社長の経験から言えるのは、宿泊料金が高い状態で利用したゲストはレビューの評価が低くなる傾向にあります。

 

ようは、料金に見合うだけのものじゃなかったよ!!!期待したほどじゃなかったよ!!と言われてしますのです。

 

これではわざわざ自分でハードルを上げて、悪循環を繰り返しているだけです。悪いレビューや低評価が増えて、上位表示にされなくなって、宿泊予約が入らなくなって、必要以上に宿泊費を安くして、その分、経費を抑えて、さらに評価が下がって…

 

これが一番悪いパターンですね。

airbnbを運用する好循環の法則

逆に良い循環を意識して作り出すことが重要となります。

 

1、1か月先まで宿泊予約が入る程度の料金設定にする

2、たくさん宿泊してもらって、たくさんレビューを書いてもらう

3、リスティングが強くなったら少し値上げをする

4、値上げした分、お部屋をきれいにしたり、備品を増やしたりする

5、値上げしても評価が良い

 

この循環を繰り返すのです。

 

もちろん、常に右肩上がりに行くわけではありませんが、上がり、下がりの波がありながらも良い循環を維持することができればairbnbで効率良く儲けることができます。

まとめ

アルバイトは仕事をやらされる

airbnbは自分で仕事をする

この違いがairbnbを副業としたときのメリットだと思います。

 

確かに、さまざまなリスクや手間を考えるとairbnbよりもわりの良い仕事はあるかもしれません。

しかし、誰にも強制されたり、指示されることなく、自分のやりたいように仕事をすることができるのです。

 

こんな副業は珍しいですよね。もちろん、自分でやる以上、成功も失敗もすべて自己責任です。

 

airbnbで儲けたいなら、きちんと勉強して、努力して、実行して成果を上げる必要があります。簡単ではないかもしれませんが、自分でホテルや旅館を経営している気分にひたれます。

 

また、外国人とのコミュニケーションを取りたい人には英会話学校へ行くよりも効果的だと思います。

 

東京オリンピックまであと4年です。きちんとやれば、まだまだチャンスがあるのがシェアエコノミーです。

 

シェアエコノミーは新しい市場であり、ブルーオーシャンです。大手は法的整備がされていない市場に手を出しずらい部分がありますのでベンチャービジネスには最適な市場だと考えています。