ひとり社長の奮闘記

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脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

無料管理は本当にお得なのか?賃貸経営をするなら知っておこう!

不動産事業 起業

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最近、テレビCMで賃貸管理料が無料のCMがたくさん流れています。これは東海地方の建設会社である株式会社クラストのCMです。ずっと管理料無料なら他の管理会社に依頼するよりもクラストに依頼した方が良いように見えますが…

クラストはなぜ管理料が無料なのか?

賃貸管理の管理料は通常3%~8%が平均です。管理内容によって変わりますが、ほとんど全てが有料管理であることに間違いがありません。

しかし、株式会社クラストは管理料が無料です。トータルサポートシステムと言われる「入居管理」「経営管理」「建物管理」を無料で提供しているのです。

もちろん、無料て管理して、人件費などの経費ばかり掛かれば赤字になりますが、クラストの売上は右肩上がりで伸びています。

そこからわかるのは「無料管理」はあくまでもキャッチーな集客手法であるということです。

管理料は無料でも、建築費や建物の営繕工事、リフォーム工事、入居者からの保険料、保証料、24時間サービス料など管理料以外の収益で売上を伸ばしているのです。

建築営業はどの会社も鬼の訪問営業です。最大手の建築会社は新卒が100人入社しても、99人が離職していますという過酷な営業で有名でした。

そのため、建築会社であるクラストは地主さんなどの土地所有者に対する印象に残る強いキャッチコピーとして「無料管理」を謳っているのです。

クラストであれば、建築後の管理料は無料ですから、当社で建築しましょうということです。

ただ、クラストのうまいところは「無料管理」でもサブリース契約ではないのです。サブリース契約にするとオーナー様が損してしまうからと説明していますが、実際には管理料が無料なのに、空室時の家賃保証や貸主代理としても責任まで負いたくないのが本音でしょう。

 

onepresident.hatenablog.com

 

「無料管理」はオーナー様にとってお得なのか?

管理料は毎月、賃貸管理会社へ支払うお金です。賃料の3%~8%と高額ではありませんが、10年、20年、30年と支払い続けることを考えるととても大きな金額になります。

その管理料が無料なのですから、それならばクラストで建築しようと思うでしょう。しかし、クラストの売上は右肩上がりで儲かっています。

これがアマゾンのように消費者還元を徹底していて売上が大きくても、利益が赤字または小さいならオーナー様にとって良い状態なんでしょうけど、クラストはそうではなさそうです。

だから、建築費が高いのか、建物の営繕工事代が割高なのか、リフォーム代が割高なのかわかりませんが、単純にオーナー様の出費が少なる話ではなさそうです。

それでも「無料管理」は時代に合っている理由

「無料管理」の本当の狙いは家主様の囲い込みです。管理料以外の項目で売上や利益を上げるのも当然ですが、本当は自社だけと取引してくれる家主様を囲い込んでいるのです。

それは何故か?それは自社だけが取り扱っている物件(家主様)はとても価値があるからです。

現在は情報社会です。賃貸物件の情報もネット上に溢れかえっています。だからこそ、現在は自社だけが扱っているオリジナル物件が価値があるのです。どんなに情報があふれても自社だけが扱っているものであれば、必ず自社の利益につながるからです。

賃貸物件には一般物件と専任物件があります。一般物件の場合は他社も募集していて、他社で決まってしまうこともあるため、売上が見込めません。

しかし、専任物件は自社だけが募集しています。また、自社で決められなくても他社へ募集をお願いして決めてもらうことができます。

どちらにしても売上になるのです。これが家主様を囲い込むことで得られる利益です。「無料管理」で釣っておいて、建築費や営繕工事、リフォーム代などで稼ぎながら、入居者募集時は専任募集して売上を上げているのです。

まとめ

土地をもっている人がアパート、マンションの経営を考えたときに、たくさんの建築会社が営業にきます。その中で一社だけが、建築したあとはずっと無料で管理しますよと言ったなら、ものすごくインパクトがあります。

一般の地主さんなどは建築会社の狙いや収益構造など考えませんので、パンフレットに書いてある「無料管理」につられるのです。

このようなキャッチーな言葉やシステムを作って集客することがとても大切だと思います。

ただ、むやみに「相談無料」はひとり社長的にはあきてきたなと感じています。いまは保険でも、不動産でも、パソコンでも「相談無料」を売りにしていて、相談にきたら有料のサービスに誘導したり、物を売りつけたりしているケースが多く目につきます。

「相談無料」は大手の会社にまかせておいて、ベンチャー企業やこれから起業する人はもっとニッチなキャッチコピーを考えましょう。そうした方が事業の展開が楽になりますので(^^)/