ひとり社長の奮闘記

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賃貸経営は通常賃貸の他に空室活用を取り入れたハイブリッド賃貸がおススメ!

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【最終更新日2018/1/15】

不動産業の繁忙期が終わり比較的穏やかな日々を過ごしていますが、最近はairbnbのテコ入れやウィクリー、マンスリー物件の獲得・運用で忙しくなってきました。賃貸管理といっても、ただ通常賃貸として貸し出すだけの管理は時代遅れになってきています。これからはハイブリッド賃貸で頑張っていきます。

不動産業の閑散期は繁忙期に向けた準備期間

日本の引っ越しシーズンは1月~3月です。それ以外は不動産会社はそれほど忙しくありません。

 

正確に言うなら、繁忙期にたくさん売上を上げられるように閑散期は繁忙期の準備をして過ごしているのです。そのため、新規取引物件を増やすのが閑散期の最大の仕事です。

 

取扱物件が増えれば増えるほど、繁忙期に空室が出て、仲介をして売上が伸びますので、新規取引物件の獲得は本当に大事です。

 

また、その次に大事なのが繁忙期に向けての集客です。各大学に交渉して業務提携をしたり、法人訪問をして業務提携をします。

 

そうすると、繁忙期になるとたくさんのお部屋探しのご依頼を頂けますので、これも閑散期の努力が直接、繁忙期の売上につながっていきます。

 

※不動産業界の繁忙期については下記時期をご参照ください。何故か、忙しいときにブログを書きたくなるので繁忙期の記事はたくさんあります…。

 

 

 

 

 

閑散期にウィークリー賃貸の運営方法を見直す

最近は新規取引先の開拓のほかにウィークリー賃貸(airbnb)の運営を見直しています。airbnbを始めたころに行っていたやり方が、今見直してみると非効率的だったりしますので改善をしている最中です。

 

例えば、airbnbを始めた当初は外国人のゲストさんに喜んで貰おうと思って和風な装飾品をたくさん置いていましたが、ゲストさんの実際のお部屋の利用方法を見ていると、あまり装飾品を置かないでシンプルなスペースが良いことに気が付きました。

 

ゲストはたくさんの荷物を持ってきます。そして、お部屋の中でそれを広げていろんな場所に置きます。

 

そうすると、装飾品が邪魔なんですよね。どんなにきれいで、珍しくても、宿泊を続けるには必要がないのです。

 

そのため、現在は装飾品を撤去してできるだけシンプルで清潔なお部屋を目指しています。装飾品がないと清掃も楽になりますので一石二鳥です。

 

ただ、お部屋が寂しくならないように壁面に飾る装飾品だけは少し凝ったものを使っています。

 

このような民泊の小さなノウハウを現在は集積している最中です。ひとり社長はあくまでも民泊やウィクリー、マンスリーをビジネスとしてある程度の規模で運営をすることを目指しています。

 

そのため、ノウハウの集積と整理、そして、マニュアル化を急がなければいけません。不動産業の繁忙期が来るまでにマニュアル化することが当面の目標です。

ハイブリッド賃貸の目的はオーナー様の収益を増やすこと

ひとり社長がairbnbなど民泊に力を入れているのは、本業である賃貸管理業においてオーナー様の資産である賃貸物件の収益を最大化するために行っています。

 

少子化や過剰建築の影響で空室率が東京でも20%を超えています。5部屋に1部屋が空室です。

 

これでは賃貸経営で収益の向上が見込めません。空室を埋めるためにどんどん家賃を下げて、敷金を無くして、礼金を無くして、設備を良くして行くなど、キリがない努力をしないといけないからです。

 

そのため、ひとり社長は自分の会社で開発した「ハイブリッド賃貸」を展開することでオーナー様の収入を増やして行こうとしています。

 

空室対策で疲弊したオーナー様を空室活用で儲けてもらうのです。

 

ハイブリッド賃貸は簡単に言うと、繁忙期の家賃が高くても借り手がいる時期には通常賃貸として貸し出し、時期が悪い場合は民泊やウィークリー、マンスリー、トランクルームなどと組み合わせて運営していきます。

 

これにより、いままで空室期間には家賃収入がなかったのが、ハイブリッド賃貸では空室期間にも、短期貸しや荷物置き場として有効活用することで家賃収入を得ることができます。

 

なお、建て壊しの時などには特に有効です。今までは全入居者が退出するまでお部屋を空いたままの状態にしておくのが普通でした。

 

ひとりでもゴネて、なかなか出て行かない入居者がいると大問題でした。

 

しかし、ハイブリッド賃貸であれば、通常賃貸のお部屋の退去が終わるまでは、短期貸しや荷物置き場として貸し出すことで継続して収入を得ることができます。

ハイブリッド賃貸のスキーム

ハイブリッド賃貸はひとり社長の会社が小さいからできることです。オーナー様より賃貸物件をサブリース(借り上げ)して、全部任せて頂きます。

 

そして、ハイブリッド賃貸運営をしていくのです。オーナー様から借り上げている費用よりも多く収益が上がれば、それが当社の利益になります。

 

オーナー様のメリットとしては、いままでのサブリースの場合は家賃設定が相場賃料よりも大幅に安く設定されて、ものすごい安い家賃でサブリースをしていたものが、ハイブリッド賃貸であれば、基本的には現状の家賃でサブリースをしますので大幅に収入が増えることがあります。

 

従来のサブリースは、不動産会社が借り上げても、オーナー様と同じ通常賃貸としての運用しかしていなかったため、安い家賃でサブリースしないと不動産会社の利益がでなかったのです。

 

※サブリース契約の問題点についてはこちらの記事を参照ください。

 

しかし、ハイブリッド賃貸はオーナー様の賃貸運営と違って、民泊やトランクルーム、撮影などの利用と組み合わせることで賃貸収入の最大化を図っていくのです。

 

これを実現するには高度な運営能力と細部まで管理する能力が求められますので、大手ではハイブリッド賃貸は運営できないです。

ハイブリッド賃貸の問題点

ハイブリッド賃貸は今後、空室活用としてどんどん成長して行くと思います。ただ、問題はハイブリッド賃貸として利用できるお部屋に制限があることです。

 

例えば、駅から遠くて民泊に利用できないとか、住宅の密集地にあるため通常賃貸以外には利用できないとか、様々な制限があります。

 

そのため、ハイブリッド賃貸として利用できる建物は限られてきます。立地や環境の問題をどうクリアして行くかが、ハイブリッド賃貸の問題点になります。

 

立地が悪くても、環境が悪くても、ハイブリッド賃貸として運用していける方法を見つけることができれば、ハイブリッド賃貸は今後増え続けることができるはずです。

まとめ

賃貸物件を所有している家主様は昔はよかったと良くいいます。確かに戦後の住宅難の時代からつい最近までは貸主の立場が強く、家賃は高く、礼金が貰えました。

 

しかし、現在では貸主の立場はとても弱く、入居者を確保するためにどんどん家賃を安くして、敷金、礼金を無くして、設備投資をして、不動産会社へ広告料をたくさん支払って、といいことがまったくありません。

 

そんな家主様のための不動産会社がひとり社長の不動産会社なのです。ひとり社長はいつも思います。どちらかを選ぶなら常に弱者の味方でありたいと。

 

もし、戦後の住宅難の時代にひとり社長が不動産会社を経営していたら、きっとお部屋を借りるお客様のために最大限の努力をしたはずです。

 

少しでも安く、いいお部屋を借りやすくすることに全力を尽くして、それを商いにしたと思います。

 

現在は空室に困っている家主様やせっかく賃貸物件を所有しているのに収益が上がらない家主様のために日々、全力で努力している最中です。その努力の真ん中に「ハイブリッド賃貸」があります。

 

以上、賃貸経営は通常賃貸の他に空室活用を取り入れたハイブリッド賃貸がおススメ!でした。