ひとり社長の奮闘記

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民泊を運用するならリスクもしっかり考えよう!

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【最終更新日2018/1/29】

民泊は儲かる副業としてメディアで取り上げられた為、急激に民泊のお部屋が増えて、それに伴い様々な問題が発生しています。せっかく、お部屋を借りたり、家具・家電・雑貨などを購入したのに民泊の運営ができなくなるリスクがたくさんあります。

民泊は法律的にグレーなのか?

まず、民泊とは何か?が問題です。民泊とは一般の家を宿泊施設として活用することをいいます。

 

ただし、旅館業法では、不特定多数のお客様を営利目的で繰り返し宿泊させる行為は旅館業だと見なしていますので、旅館業の認可が必要になります。

 

何がグレーゾーンなんだ!!!完全ブラックじゃないか?と言う気持ちはすごくわかります。

 

しかし、ウィークリーマンションやマンスリーマンションは旅館業ではないのです。

 

不特定多数の人を営利目的で繰り返し宿泊させているのに・・・ウィークリーマンションなどでも旅館業の認可を取得して経営しているところもあります。

 

しかし、不動産業者が定期借家契約で短期間の契約として扱っていて、旅館業の認可を得ずに営業しているところもたくさんあります。

 

そうです。グレーなのです。旅館業の認可を得るには費用も掛かりますし、建築基準法、消防法、風俗営業の規制、食品衛生法、衛生的環境の確保に関する法律など様々な問題をクリアする必要があります。

 

しかし、不動産業法の範囲内であれば、入居申込書があって、重要事項説明書があって、賃貸借契約書があって、取引台帳が完備されていれば何も問題ありませんので手間も費用もかかりません。

 

そして、日本では賃貸物件を利用した民泊が一般的ですから、不動産業者が運営する民泊物件は書類等が完備していれば完全にホワイトということになります。

 

しかし、そのホワイトとブラックの境目は極めて怪しく、結果として民泊はグレーという結論になります。

 

民泊という言葉がひとり歩きして民泊の定義があいまいになっていますが、現在のところホテルや旅館以外の民家や賃貸物件を利用したものを民泊というのは間違いです。

 

民泊とは「airbnbなどの民泊サイトを利用して獲得したお客様を宿泊させること」をいいます。

 

だからホテルや旅館が民泊へ参入してくるのです。あくまでも民泊サイトを利用するということだけですから。

 

※民泊を運用するリスクは民泊の運用ができなくなることや民泊の運営が赤字になることなどがあります。詳しくは下記記事を参照ください。

 

民泊は周辺住民の理解を得られるのか?

実際に運営していて最大の問題は周辺住民に理解が得られるのかです。例えば、隣のお部屋や上下のお部屋の人の了解を取り付けたうえでairbnbを運営していますか?

 

また、隣の家、道路を挟んで正面の家の人にairbnbの運営を伝えていますか?airbnbを運営すると外国人の宿泊客が建物周辺で大きな声で話したり、ゴミを捨ててしまったり、煙草を吸ってしまったり様々な問題が発生します。

 

そのため、周辺住民への説明と理解はairbnbなどの民泊を運営するためには絶対に必要な要素となります。

 

特に民泊は賃貸物件と違い大人数を宿泊させる傾向にあります。一般賃貸であれば、ワンルームのお部屋なら1人入居、2DKであれば2名入居が普通ですが、民泊の場合、ワンルームで2~3名、2DKで4~6名を宿泊させたりします。

 

そうしないと利益が上がらないからです。その無理した分、どこかで問題が起きるのが民泊の現在の問題点です。これは以前、シェアハウスが流行ったときにも同じ問題が起こりました。

 

利益を追求するために2畳のスペース、窓なしのお部屋に人を住まわしたりしていた為、シェアハウスが社会問題になったこともあります。

宿泊客(ゲスト)はルールを守れるのか?

宿泊する外国人のゲストはもともと生活習慣が違います。特に騒音に関しては日本人は自分も静かにするから他人も静かにという文化ですが、外国人は自分も自由にやるから他人も自由にやっていいよという文化です。

 

これでは文化的な衝突が起こっても不思議ではありません。悪意がなくても文化が違うため自然に大きな声で話したり、騒いでしまうのです。

 

また、チェックインやチェックアウトの時間の厳守やゴミの分別などもルーズですからトラブルになるケースが多いです。

 

その辺を十分理解したうえで宿泊客へのアナウンスを行い、万が一、ルールを守らなくてもすぐに対応できるように十分に備えておくことが必要です。

 

ひとり社長も現在はごみを分別して捨ててもらうことはあきらめていて、自社でごみ回収してから自社で分別をおこなっています。

まとめ

ひとり社長の周りでもせっかくairbnbの運営を始めたのに、周囲からの苦情ですぐにairbnbをやめなければいけない状況になった人が大勢います。

 

そもそも、法律的にグレーなのは仕方ないとしても、それ以外のリスクを十分に考慮してから運営を初めていればよかったんだと思います。

 

法律的にグレーに関してはあらゆる業界にグレーな部分はありますので、民泊だけが特別ではありません。

 

不動産業界にしても宅建業法で手数料の上限が決まっているのに、受領する名目を変えて(広告料として)手数料の上限の倍以上、報酬を受領しているのが現状です。

 

そのようなことはよくあることです。ウィークリー、マンスリーの賃貸物件だって、民泊と何が違うの?と言われると困ってしまいます。

 

苦し紛れに入居申込書があって、定期借家の契約書があれば・・・ウィークリー・マンスリー賃貸としてホワイト・・・かなという程度です。

 

以上、民泊を運用するならリスクもしっかり考えよう!でした。