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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

賃貸管理業の収益構造

不動産事業

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賃貸管理業というと賃貸の家賃の集金管理や定期清掃をしているイメージがありますが、収益構造はどうなっているのでしょうか?

賃貸管理業務の収益

賃貸物件を所有しているオーナー様より賃貸物件の管理を受託します。そして、入居者の管理と建物の管理をするのが賃貸管理業です。

 

入居者管理の主なものは家賃の集金、苦情の対応、更新処理、解約処理、敷金精算、次の入居者募集などがあります。

 

建物の管理は、日頃の共用部の清掃、メンテナンスや設備の修繕、リフォーム工事などがあります。

 

大きく分けると下記のような収益項目があります。

 

1、管理料収入

2、定期清掃代

3、営繕工事(入居中の設備不良対応等)

4、原状回復工事(退去時のリフォーム工事)

5、更新事務手数料収入

 

賃貸管理業の収益はストック収入になります。きちんと仕事をしていれば管理料収入も定期清掃代も毎月入ってきます。

 

また、管理をしていれば、設備不良や解約は繰り返し発生しますので上記5項目は管理業を行ていれば継続的に収入が得られるのです。

 

また、実際にはこの他にも更新時に保険や付帯サービスを加入させた場合の手数料収入やインターネットやWifiなどの設備を導入したときの手数料収入なども頂けますので、管理戸数が増えると会社の運営は楽になります。

 

onepresident.hatenablog.com

 

収益の大きい賃貸仲介業務

賃貸管理を行っていると入居者の退去は必ず発生します。そして、解約処理から敷金精算、リフォーム工事をした後は次の入居者の募集を行います。

 

収益から見た場合はこの賃貸仲介業務の収入が一番大きくなります。管理業務の収入がストック収入とすれば、仲介業務の収入はフロー型の収入となります。(フロー型の収入の特徴は継続性はないが収入額が大きいことです)

 

そのため、賃貸仲介業のみを専門で行っている場合は仲介してしまえば終わりです。仲介時の収益だけで終わりになり、入居後の収益は管理会社のものになります。ただし、仲介専門に集中して徹底的に仲介件数を増やしていくのもビジネスとしては十分成り立ちます。

 

起業した当初は資金(キャッシュ)を得るために仲介業に全力を尽くすのは当たり前のことです。仲介業をしながら、すこしづつ管理物件を増やして賃貸管理会社を作っていくのです。ひとり社長もこのビジネスモデルです。

 

賃貸仲介時の収益

1、仲介手数料(お部屋を借りるお客様から賃料の1か月程度)

2、広告料(お部屋を貸す家主様から賃料の1か月程度)

3、契約事務手数料

4、鍵交換代

5、緊急サービス費(24時間365日対応する安心サービス)

6、住宅保険料

7、保証会社使用料

 

東京都内の8万円のお部屋であれば、1件の仲介で約20万円の収益が見込めます。もちろん、人件費や集客のための広告費などの経費は必要ですが、物件を仕入れる費用はタダですので他の業界よりも利益率が高いのが特徴です。

賃貸管理業の収益を増やすには管理戸数を増やすか、戸数単価を増やすか

賃貸管理業の収益を増やそうと思ったら2つの方法しかありません。単純に管理しているお部屋の数を増やすか、1戸当たりの収益を増やすかです。

 

管理戸数が増えれば、管理料が増え、営繕収益の機会が増え、更新をする件数が増え、退去が増え、原状回復工事をする数が増え、次の入居者募集をする機会が増えますので、自然に収益が増え続けます。

 

そのため、賃貸管理業で儲けたいならとにかく管理戸数を増やすことです。

 

そして、管理戸数を増やすのと同時に1戸当たりから得られる収益の向上も行っていかなくてはいけません。

 

管理戸数が増えれば、その分だけ収益は増えますが、残念ながらその分だけ苦情やトラブルなども増えて手間がかかります。

 

そのため、自社で管理できる戸数の上限はおのずと決まってしまいます。そうなると効率よく利益を得ることが必要になります。

 

また、近年は空室が増え続け、東京都内でも空室が25%まできています。4部屋に1部屋は空室になっている計算です。

 

賃貸管理業は空室では管理料収入が入りません。また、空室が続くと家主様より管理の受託を解約される場合もありますので、常にお部屋は満室でなければいけないのです。

 

そのため、収益の向上と同時に空室対策から空室活用への転換を図らなければいけません。いままでのようにお部屋を通常賃貸で貸し出すだけでなく、立地やお部屋によってはウィークリーやマンスリーマンションに利用したり、簡易宿泊施設として利用することが大切です。

 

そうすることで、収益が向上して1戸当たりから得られる利益が大幅に向上します。また、空室対策の場合はさまざまなコストが必要でしたが、空室活用の場合は逆に収益を増やすことができます。

まとめ

賃貸管理業の収益構造は多岐に渡ります。管理業務をしながら収益を得て、空室がでたら入居者を募集して仲介業務で収益を得ることができます。

 

難しいのは競争が激しく、仲介するのも、管理物件を獲得するのも大変難しいというところです。しかし、賃貸管理業務を深く理解して、創意工夫していけばひとり社長でもなんとかやっていけております。

 

今朝、日経新聞を読んでいたら古本最大手のブックオフの経常利益が従来予想の3億5千万から500万になってしまったと書いてありました。500万の経常利益であれば、ひとり社長も先行投資などしなければ起業3年目で出すことができると思います。

 

実際にはまだま先行投資が続く、創業期にいますが、それくらい賃貸管理業はしっかりやれば収益を確保することができるのです。