ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

賃貸管理業の業務内容と収益構造

f:id:rajincom:20140324173910j:plain

賃貸管理業は賃貸物件の家賃の集金管理や定期清掃をしているイメージがありますが、収益構造はどうなっているのでしょうか?ひとり社長のメイン事業は賃貸管理業になります。

賃貸管理は入居者の管理と建物の管理が基本

賃貸管理業は、賃貸物件を所有しているオーナー様より賃貸物件の管理を受託します。そして、入居者の管理と建物の管理をするのが賃貸管理業です。

 

入居者の管理の主なものは家賃の集金、苦情の対応、更新処理、解約処理、敷金精算、次の入居者募集などがあります。

 

建物の管理は、日頃の共用部の清掃、メンテナンスや設備の修繕、リフォーム工事などがあります。

 

簡単に言えば、家主様の代わりに賃貸物件を運営する仕事です。家主様が運営するとたくさん大変なことをやらなければいけませんし、収益を増やすのはとても難しいのです。

 

そのため、賃貸管理会社に管理を依頼して管理料を支払って、賃貸物件を運営してもらうのです。

 

そうすることで、苦情対応や様々な契約行為、建物の維持・管理などを家主様がやらなくて良くなるのです。

 

そして、賃貸管理会社は自社の管理物件の入居率の向上や収益の最大化をするためのノウハウがありますので、家主様がご自身で運営するよりも、その賃貸物件から得られる収益が多くなるのです。

賃貸管理業の収益

大きく分けると下記のような収益項目があります。

 

1、管理料収入

2、定期清掃代

3、営繕工事(入居中の設備不良対応等)

4、原状回復工事(退去時のリフォーム工事)

5、更新事務手数料収入

 

賃貸管理業の収益はストック収入になります。きちんと仕事をしていれば管理料収入も定期清掃代も毎月入ってきます。

 

また、管理をしていれば、設備不良や解約は繰り返し発生しますので上記5項目は管理業を行ていれば継続的に収入が得られるのです。

 

また、実際にはこの他にも更新時に保険や付帯サービスを加入させた場合の手数料収入やインターネットやケーブルテレビなどの設備を導入したときの手数料収入なども頂けますので、管理戸数が増えると会社の運営は楽になります。

 

賃貸管理業はストックビジネスなのです。今月が終わり、来月になったとしても、売上ゼロから始めなくていいのです。

 

ストックされた売上(毎月確実に入金がある売上)からスタートできるのです。あとは、頑張れば、頑張るだけ売上を積み重ねていけます。

 

onepresident.hatenablog.com

 

収益の大きい賃貸仲介業務

賃貸管理を行っていると入居者の退去は必ず発生します。解約処理から敷金精算、リフォーム工事をした後は次の入居者の募集を行います。

 

収益から見た場合はこの賃貸仲介業務の収入が一番大きくなります。管理業務の収入がストック収入とすれば、仲介業務の収入はフロー型の収入となります。(フロー型の収入の特徴は継続性はないが収入額が大きいことです

 

賃貸仲介業のみを専門で行っている場合は仲介してしまえば終わりです。その後の継続した売上(収益)はありません。仲介時の収益だけで終わりになり、入居後の収益は管理会社のものになります。

 

ただし、仲介業は売上単価が大きいため、仲介業に集中して徹底的に仲介件数を増やしていくのもビジネスとしては十分成り立ちます。

 

とくに起業した当初は資金(キャッシュ)を得るために仲介業に全力を尽くすのは当たり前のことです。仲介すれば現金で売り上げが入ってきますので起業当初は本当に助かります。

 

一番良い起業の仕方は、仲介業をしながら、すこしづつ管理物件を増やして賃貸管理会社を作っていくのです。

 

言い換えれば、フロー型のビジネスで起業して、少しずつストック型のビジネスに移行して行くのです。こうすることでフロー収益とストック収益のバランスをとり会社の運営を安定させていきます。

 

ひとり社長もこのビジネスモデルです。

 賃貸仲介業務の収益構造

賃貸仲介時の収益

1、仲介手数料(お部屋を借りるお客様から賃料の1か月程度)

2、広告料(お部屋を貸す家主様から賃料の1か月程度)

3、契約事務手数料

4、鍵交換代

5、緊急サービス費(24時間365日対応する安心サービス)

6、住宅保険料

7、保証会社使用料

 

東京都内の8万円のお部屋であれば、1件の仲介で約20万円の収益が見込めます。もちろん、人件費や集客のための広告費などの経費は必要ですが、物件を仕入れる費用はタダですので他の業界よりも利益率が高いのが特徴です。

 

一般的なケース  売上 - 仕入れ費用 - 経費(広告・人件費等)= 利益

不動産仲介業   売上 - 経費(広告・人件費等) = 利益

 

賃貸管理業の収益を増やすには管理戸数を増やすか、単価を増やすか

賃貸管理業の収益を増やそうと思ったら2つの方法しかありません。単純に管理しているお部屋の数を増やすか、1戸当たりの収益(単価)を増やすかです。

 

賃貸管理戸数 × 1戸当たりの収益(単価) = 売上

 

管理戸数が増えれば、管理料が増え、営繕収益の機会が増え、更新をする件数が増え、退去が増え、原状回復工事をする数が増え、次の入居者募集をする機会が増えますので、自然に収益が増え続けます。

 

そのため、賃貸管理業で儲けたいならとにかく管理戸数を増やすことです。

 

そして、管理戸数を増やすのと同時に1戸当たりから得られる収益の向上も行っていかなくてはいけません。

 

管理戸数が増えれば自然に1戸あたりの収益が上がっていきますが、きちんと意識して目標を立てて計画的に収益増を目指すことで効率良く収益を向上させることができるのです。

 管理戸数が増えれば苦情やトラブル、空室問題が増える

管理戸数が増えれば、その分だけ収益は増えますが、残念ながらその分だけ苦情やトラブルなども増えて手間がかかります。

 

いやですね。しかし、賃貸管理業を行っていく上で苦情対応やトラブル対応は笑顔でどんどん対応して行くしかないのです。ひとり社長も苦情やトラブルが入って一瞬ブルーになりますが、すぐに気持ちを切り替えて売上が上がるぜ!!!!と言って頑張っています。

 

苦情やトラブル対応を考えると、自社で管理できる戸数の上限はおのずと決まってしまいます。仕方ありません。苦情やトラブルは対応が遅れたり、対応がまずいと二次クレームになって、問題が拡大する恐れがあるからです。

 

また、近年は空室が増え続けていますので、空室対策も大きな課題となっています。東京都内でも空室が25%まできています。4部屋に1部屋は空室になっている計算です。

 

この空室を早く埋める、そして入居率をできるだけ高く維持する努力も管理会社には必要なのです。

 

 

賃貸管理業は空室では管理料収入が入りません。管理会社も家主様も入らないのです。(サブリース契約は除く)また、空室が続くと家主様より管理の受託を解約される場合もありますので、常にお部屋は満室でなければいけないのです。

 

www.one-president.com

 

 不動産業から不動産事業へ転換する

今までのようにお部屋を通常賃貸で貸し出すだけでなく、立地やお部屋によってはウィークリーやマンスリーマンションに利用したり、簡易宿泊施設として利用することが今後必要となってきます。。

 

そうすることで、収益が向上して1戸当たりから得られる利益が大幅に向上します。また、空室対策の場合はさまざまなコストが必要でしたが、空室活用の場合は逆に収益を増やすことができます。

 

空地についても同様です。今までは月極の駐車場ばかりでしたが、今後はコインパーキングやシェアパーキングとしての活用も考えて行かなければいけません。

 

時代は変わります。不動産を仲介・管理していただけの時代から不動産を活用する時代に代わってきているのです。

 

ひとり社長も現在は不動産業と不動産活用事業を平行して行っています。

 

www.one-president.com

 

まとめ

賃貸管理業の収益構造は多岐に渡ります。管理業務をしながら収益を得て、空室がでたら入居者を募集して仲介業務で収益を得ることができます。

 

難しいのは競争が激しく、仲介するのも、管理物件を獲得するのも大変難しいというところです。しかし、賃貸管理業務を深く理解して、創意工夫していけばひとり社長でもなんとかやっていけております。

 

今朝、日経新聞を読んでいたら古本最大手のブックオフの経常利益が従来予想の3億5千万から500万になってしまったと書いてありました。500万の経常利益であれば、ひとり社長も先行投資などしなければ起業3年目で出すことができると思います。

 

実際にはまだま先行投資が続く、創業期にいますが、それくらい賃貸管理業はしっかりやれば収益を確保することができるのです。

 

以上、賃貸管理業の業務内容と収益構造でした。