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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

賃貸仲介業の業務サイクルと詳細

 

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賃貸仲介業は簡単に言ってしまえば、物件を仕入れて、商品化して、販売するだけです。この業務サイクルを早く、繰り返し、永遠に続けていくことが業務目標となります。

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物件の仕入れから始まる

食べ物や衣類を販売するには、食べ物や衣類を仕入れてこなければいけません。賃貸仲介業も同様です。

仲介するための物件を仕入れてこなければ、仲介業務ができません。そのため、最初にやるべきことは物件の仕入れとなります。

物件の仕入れ方法

新規取引先の開拓

基本中の基本ですが、取引をしていないオーナー様へ訪問やDMを郵送して新規開拓を行います。新規の開拓がないと物件の鮮度が落ちますので仲介業で売上を上げ続けるのは難しいでしょう。

既存取引先に空き部屋の確認をする

既に取引をしている物件のオーナー様へ電話や訪問をして、他に空いているお部屋がないか、空き予定のお部屋がないか確認をします。複数の仲介業者と取引をしているオーナー様の場合、こちらから確認しなければ空き状況を教えてくれない場合があります。

流通物件の利用

管理会社、他の不動産会社が他社客付可で情報を流している物件を利用します。不動産協会に所属している場合は「レインズ」から物件資料を取り出します。

仕入れたら商品化をする

物件を仕入れたら”すぐに”商品化をしましょう。物件も鮮度が大切です。他社が募集する前に募集を開始すれば大きなアドバンテージになります。

商品化の手順

間取図の作成、写真の撮影、物件資料を作成する

お部屋の間取図を方眼紙を使用して作成します。また、お部屋の写真もきれいに撮影しておきましょう。店舗に帰ってからパソコンで物件資料を作成します。

Web掲載

物件の資料が作成できたらWebに掲載します。自社のホームページや賃貸ポータルサイト(HOME'S、SUUMOなど)に掲載していきます。

物件の確認

お部屋の仲介は物件資料だけではうまく説明できません。そのため、新規獲得したお部屋や新しく空いたお部屋は営業社員は全員、事前に見ておく必要があります。実際に見ておくと店舗で説明するときも自信をもって説明できます。また、お客様からの質問にも適切に答えることができますので信頼度がアップします。

商品化ができたら販売しよう!

販売するということは売上を作るということです。賃貸仲介業の売上は集客数×契約率×単価で決まりますので、それぞれの項目に対して対策が必要となります。

賃貸仲介売上 = 集客数 × 契約率 × 単価

集客数を高める

お客様がご来店された数と売上は比例します。現在の集客方法としてはインターネット経由の集客が一番大切です。また、余力があれば大学や法人などに訪問してパンフレットを設置させて頂いたり、業務提携して学生さんや社宅の方を紹介してもらいます。なお、リピーターも大切です。一回ご来店されてお部屋が決まらなかったお客様に再度ご来店頂けるように物件を用意したり、加工したりして、再度呼び込む必要があります。

契約率を高める

営業力の高い営業マンがいるとバンバン決めてくれたりします。しかし、会社ですから個人ではなく、組織の力で契約率を高める努力が必要です。物件を実際に見てアピールポイントを探したり、営業のロープレをして営業のテクニックを磨いたりする必要があります。また、物件自体を決めやすくするためにオーナー様に条件交渉するのも有効な手段です。

単価を意識する

お客様の来店が増えて、契約率が上がれば、売上はあがります。でも、もっと効率よく売上を増やす方法も常に意識しなければいけません。

管理会社や他の不動産会社の流通物件を決めるよりも自社が直接取引している物件の方がたくさんの利益があります。保険や鍵交換代なども得ることができて単価のアップにつながります。また、2年後の更新や解約時のリフォーム、次回の募集など自社の物件を客付けするメリットはものすごく大きいです。

また、オーナー様から頂く広告料も、近年のネット集客のコストアップを理由に以前よりも多く受領している不動産会社もあります。1契約当たりの単価を全社員が意識できると全体的な売上が伸びていきます。

まとめ

賃貸仲介業の業務サイクル「仕入れ⇒商品化⇒販売」は簡単そうに見えて奥が深いものです。また、この業務サイクルを回すことで賃貸物件を所有しているオーナー様のお役に立てるのです。その結果、社会貢献ができます。

この基本的な業務サイクルを全社員が理解して意識して行動する会社やお店が売上を上げ続けることができる優秀な会社(お店)になれます。