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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

原状回復リフォームや営繕工事について

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賃貸管理業をしているとリフォーム会社とたくさんお付き合いがあります。ひとり社長としては作業はアウトソーシングして自分自身は管理獲得などの営業活動に専念をすることが大切です。ただ、閑散期などを使って私自身も一通り工事ができるようにしています。

業者任せでは良いリフォームや営繕工事ができない

私自身は退去後の原状回復工事はリフォーム業者さんが行っているのに立ち会ったり、インターネットで調べて覚えました。また、エアコン工事はアルバイトで3カ月間働いて覚えました。

 

onepresident.hatenablog.com

 まだ、クロス(壁紙)の張替や床材(クッションフロア)の張替はできませんがそれ以外の原状回復工事はできるようになりました。

自分で施工できるメリット

1、自分で行えば大きな利益が得られる

2、リフォーム会社が行った工事が適切だったのかがわかる

3、急な日程のリフォーム工事など自分で対応できる

この3点が大きなメリットだと感じています。リフォーム工事はほとんどが人件費で道具や業務用洗剤などは一度購入してしまえば、ずっと使えます。そのため、自分で施工すると見積り通りの金額がまるまる当社の売上になりますので大きな利益を受領することができます。

また、リフォーム会社に任せた場合でも手を抜いた施工かどうかすぐにわかります。リフォーム工事はどこまでやればよいかわかりにくいものです。私も自分でやるまではクロス洗浄をするのか、床はワックスをかけるのか、オプションなのかまったくわかっていませんでしたが現在はすべて理解した上でリフォーム会社へ発注をしております。

不動産業界は繁忙期があります。引越シーズンの1月~3月はどこのリフォーム会社も忙しくて、急に入った工事に関しては希望の日程で受け付けてくれないことがありますが、自分でできれば夜間であろうと自分で施工して終わらせることができますので、業務に自信が持てるようになりました。

難しいのは営繕工事

原状回復工事は基本的な部分は家庭の掃除の延長です。使う道具や使い方、洗剤がプロと素人の大きな違いです。しかし営繕工事については話は別です。

営繕工事は修理ですから、水道からの水漏れや給湯器の故障、排水のつまりなど技術と経験が必要となるケースが多いです。私は現在、水道工事は一通りできます。水栓のパッキン交換(ほとんどの水漏れはパッキンの劣化によるものです)や排水つまりのワイヤー洗浄や薬剤による洗浄(ピーピースルーなど)などができます。

それ以外の難しいものは業者さんを手配してお願いしてしまっています。ただ、これもほとんどが人件費ですがとても高額なので今後は自分でもできるように営繕工事の勉強や研修を受けたいと思っています。

 先日はユニットバスについている換気扇を交換してきました。なお、電気工事を伴う場合は電気工事士2級の資格が必要になりますのでご注意ください。ネットで調べて、YouTubeで動画を確認して工事をしても無資格で事故を起こすと大問題になります。

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リフォーム業者へまかせて失敗した例

リフォームは終わりがどこかわかりません。どこまできれいにすれば良いのかが不透明なのです。業者さんによってはベランダはやらないし、ルームクリーニングの費用にクロス(壁紙)洗浄や床のワックスが入っていなかったりします。

酷い時にはリフォームの見積書には記載されていた項目が実際には施工されていなかったこともよくあります。遠方にオーナー様がいて、見に来ないと思って手を抜いたリフォーム会社もいました。

見積ではキッチンの吊戸棚を交換して新しくする見積りで、その費用を貰っているのに吊戸棚をリペア補修して、清掃して終わらせていた悪質なケースもあります。

また、見積りには入っていて、実際に請求された修繕項目が実際には施工されていないこともよくあります。だから、業者まかせではいけません。また、リフォーム業者自体も下請けのクロス屋さん、水道屋さん、電気屋さんなどに仕事をおろしていて、見積通りに仕上がっているか確認していないケースもあります。

そのため、結局は自分で見積りを確認して、仕上がりを確認する必要があるのです。また、常に指摘することで業者さんも気を抜くことなく施工して頂けるようになりますので監督責任は重大ですね。

まとめ

自分も作業ができる、また、理解している状態にしてからアウトソーシングとして外部の業者さんを利用しましょう。そうしないと、余計なものを請求されたり、仕上がりが良くなかったりします。

なんでも同じかもしれませんが、良い仕事をするには手間を惜しんではダメだということですね。自分で細かく指示したり、仕上がりを確認することが本当に大切になります。

今年は私自身の目標として、クロス(壁紙)の張替、床材(CF)の張替ができるようになるつもりです。また、英語を上達させて観光事業をもう少し掘り下げていきたいと考えています。

仕事は自分で作るもの、そして、その仕事が利益を生み出す仕組みを作るのが社長の仕事ですね。当社は日本政策金融公庫以外からは借入をしていないので金融機関周りなどはする必要がありません。ただ、仕事のスキームを作り上げ、新規の顧客を獲得することが私にとって一番大切な仕事です。