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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

店舗・事務所を仲介しています!

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本業の不動産業では店舗・事務所の仲介もしています。基本的には賃貸住宅の管理・仲介がメインですが、賃貸住宅の一部に店舗・事務所がある場合には仲介もしているのです。

住宅の仲介と店舗・事務所の仲介の違い

法律的には住宅は非課税で、店舗・事務所は課税されます。住宅は人が生きていくために必要なものですから住宅を借りる費用には消費税はかからないのです。店舗・事務所は活用して利益を生み出すために使用しますので消費税がかかります。

また、店舗・事務所の場合は礼金には消費税がかかりますが、保証金(退去時に返金される)には消費税がかかりません。ただ、保証金の償却や権利金など退去時に返金されない金銭については消費税が掛かります。

仲介の実務については、大きな違いはそれほどないのですが、賃貸住宅で問題となる敷金精算については店舗・事務所の場合は該当しません。店舗・事務所の場合は原則として原状回復する費用は賃借人の負担となります。

そのため、賃貸住宅紛争防止条例などの敷金精算トラブルを防止するような条例などもありません。注意する点としては、住宅の場合は退去後(解約日の後)に原状回復工事が入りますが、店舗・事務所の場合は契約期間内(退去するまで)に原状回復工事を終わらせて物件を明け渡さなければいけないところです。

最近はSOHOやシェア利用など、店舗・事務所の利用方法もボーダーレス化してきていますので、きちんとした知識がないとトラブルになります。

借りるとしても用途は限られる

トラブルとして多いのは、お部屋でも、店舗でも、事務所でも、借りたからといって何にでも利用できるわけではありません。お部屋の場合はあくまで住居として利用ができ、また、利用できる人も契約書に記載されている人だけです。

無断で他人を住まわせたりすると契約違反となりますのでご注意ください。店舗・事務所においても、利用する用途を契約書に記載しますので、それ以外の用途で利用すると契約違反となり、契約解除の理由に該当しますのでご注意ください。

店舗・事務所を総称してテナントと僕らは呼びますが、テナントを募集していてもっとも要望が多いのが飲食店です。ラーメン屋さんとか、居酒屋さんなどの需要がものすごく多いです。

ただ、飲食店は匂いや騒音の問題があるので、当社で取り扱うような住宅と併用の建物では「飲食店不可」となります。以前、パン屋さんを入れたらネズミが大量発生したこともありますが、飲食店はやはり飲食専門の商業テナントに入るのが良いと思います。

それ以外で需要が多いのが、保育園、老人施設です。これは行政が補助金を出している関係もありますがものすごくお問い合わせが多いです。保育園の利用は大丈夫ですか、建築確認書はありますか、といお問い合わせが良くきます。

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この写真はミニスーパーが利用していた店舗の写真です。現在は近くの建築現場の事務所として1年未満の短期利用ですが使って頂いております。

居抜きで借りる、スケルトンで借りる

テナントの場合は居抜きで借りるか、スケルトン状態で借りるか、物件により違います。また、退去時も設備を残して居抜きにするのか、すべて撤去してスケルトンにして返すのか判断が必要となります。

・居抜き物件・・・内装が仕上がっていたり、設備がついている物件

・スケルトン物件・・・内装や設備がなく、借りたあとに内装工事や設備を導入する

居抜きの場合は比較的短期間で撤退したり、設備がきれいな場合にもったいないからという理由で居抜きにすることがあります。同業者が借りてくれる場合は設備投資の費用が抑えられますのでラーメン屋・飲食店には良いと思います。

しかし、同業者以外が借りる場合は一度、スケルトン状態にして作り直す必要がありますので、借りる方が限定されてしまうのが難点です。

逆にスケルトン状態であれば、借りる方が限定されずに良いのですが、退去時にまだ使えるきれいな設備などを取り外したり、処分するのが心苦しく感じます。基本的には店舗・事務所利用である以上、スケルトンで借りて、スケルトンで返すのが一番問題も少なくて良いのかもしれません。

まとめ

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店舗・事務所は営利目的で借ります。そこの事務所で商売をしなくても借りる目的は営利目的になりますので、立地や借りる条件は住居を借りるよりもシビアに選ばなくてはいけません。

そのため、駅前の一等地の物件や周辺よりテナント料が安い物件はすぐにお申込みが入ります。店舗の出店を検討している会社は常に情報を集めているのがよくわかります。

テナントの仲介は住宅の仲介と比べると面倒なことも多いです。借りる方が法人のため、社内の稟議などの関係でお申込みまで時間が掛かったり、稟議が通らなくてキャンセルになったりします。

でも、テナントは賃料が高いので当社としても売上や利益が大きくなります。そのため、これから店舗や事務所の仲介・管理を推進していきたいと思っています。