ひとり社長の奮闘記

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不動産のおとり広告はなぜ無くならないのか?

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【最終更新日2018/1/18】

日本は4月から新年度が始まるため、3月が引越のピークになります。その為、お部屋を探しのピークは1月~2月になるのです。1月~2月にお部屋を探して、3月に引越しをするのです。それにしても不動産のおとり広告が多くて困っています(;^_^A

 

おとり広告が無くならない

不動産ビジネスを行っているひとり社長はいつも思います。何年経っても、行政による処分があっても、おとり広告がなくならないな・・・と。

 

当社の物件もおとり広告として半年間使われたことがあります。苦情を入れましたが、ほとんど無視されて終わった…苦情慣れしているんだろうなと思いました。

おとり広告とは

おとり広告とは実際には入居できないお部屋や条件で募集をしている広告のことです。

 

この広告を見てお問い合わせをすると「あります」と言われ、お店まで呼び込まれます。

 

そして、お店に行くと「つい先ほどなくなってしまいましいた。同じような条件のお部屋を紹介します」と言われ、お申込みをするまで帰してくれない状態になります。

 

不動産業界では、これを「ある呼び」と言います。実際にはないお部屋を「ある」と言ってお客様を呼び込むのです。

ケース①

おとり広告で一番多いのは、すでに入居者が決まっているのに募集したままにしているケースです。

 

この入居者が既に決まっている物件にお問い合わせが入っても「ありますよ」といってお店まで呼び込み、お店にきたら「先ほど、他のお客様でお申込みが入りましたので、他の物件を紹介しますね」と言う流れになります。

 

この実際にある物件をおとり広告に使うのはやる側の心理的負担が少ないのか一番多い理由です。

 

当社の物件も渋谷の業者さんに半年間おとり広告として使われ、何度も注意してやっとウェブ掲載を止めさせました。

ケース②

次に多いのが条件をいじっているおとり広告です。これは大手の仲介会社でも良くやっているのですが、駅からの距離を実際よりも短く表示したり、お部屋の広さを実際よりも広く表示したりするケースです。

 

昔みたいに築年数をごまかしたり、設備をごまかしたりするなど、すぐにバレる嘘をつくことは少なくなりましたが、正確な把握が難しい徒歩分数や居室面積などは現在でも故意にいじって募集している業者さんを良く見かけます。

 

私が在籍していた不動産会社でもおバカな店長が自店の売上をあげるために駅からの徒歩分数を短くして、お部屋の面積を広くして売上を上げていました。

 

それを知った上司はなぜか他のお店にも、あの店はああやって売上をあげているんだから、お前のところもやれとアホなことを言っていたのを思い出します。

 

ンプライアンスや監査が厳しい大手でもその状態ですから中小の会社はもっとやりたい放題やっているのが目に見えるようです。

ケース③

架空物件をおとり広告に使う。これはさすがに大手ではやらないですが、建物の外観写真と間取図、室内写真をそれぞれ別々の建物・お部屋から拝借して架空の物件を作り上げて、それに格安な料金設定をしておとり広告として使う会社もおります。

 

これは内部から見たことはないですが、たぶん、相当たくさんのお問い合わせが入っていると思われます。(うらやましい・・・←不謹慎発言)

 

誰もがお問い合わせをしたくなるような物件を架空で作り上げるのです。これをやっている業者さんはそうとう悪質です。ただし、インターネット上ではたまに見かけます。

なぜ、おとり広告がなくならないのか?

おとり広告はなくなりませんね。行政としても、業界団体としても頑張ってなくそうとはしていますが、全然、なくなりません。

生き残るためにはおとり広告が必要

おとり広告を行っている会社はたくさんあります。また、大手も一部のお店が行っているケースも見受けられますが、そのほとんどは中小の会社です。

 

また、その会社の特徴としては不動産の仲介業だけを専門に行っていて、新宿や渋谷、池袋などの繁華街の3階以上にお店を構えていることがあげられます。

 

例えば、名前も知らない不動産会社が新宿の雑居ビルの6階に入っていても、誰も好んでお店に行こうとは思いませんよね。

 

その為、おとり広告が絶対に必要となってきます。

 

また、仲介業務しかやっていないため、仲介売上がないと会社が生き残ることができませんのでおとり広告は生存のために絶対に必要となります。

 

※具体的な内容についてはこちらの記事に書いてあります。

 

売上ノルマを達成するためにはおとり広告が必要

大手の不動産会社でもお店の店長や社員の判断でおとり広告をすることがあります。中小の会社も同様ですが、売上ノルマを達成するためにはおとり広告でお客様を来店させなければいけないからです。

 

不動産会社の売上は「来店数 × 契約率 × 単価」で計算できますので、とにかく来店させなければいけません。来店して初めて、契約率や単価アップを狙えるからです。

他がやれば、こちらもおとり広告を出すしかない

そして、新宿や渋谷、池袋などの繁華街はものすごく不動産会社の数が多いです。また、インターネットでのお部屋探しが主流になりましたので、他の会社がおとり広告を出せば、こちらもおとり広告を出さないと来店数が減ってしまうという悪循環があります。

 

その為、一斉におとり広告をやめないといけないのです。どこかの会社がやっていれば、そこにお客様を取られてしまうのでこちらもやるというのが不動産会社の心理です。

 

繁忙期の1月~3月になると東京の山手線の内側では「刺し合い」と言って、不動産会社同士がお互いの不正物件を掲載しているポータルサイト(スーモやホームズなど)に通報するのです。

おとり広告を見分けるのは難しい

おとり広告と判断するのが難しいこれが行政や業界側から見たおとり広告がなくならない原因だと思います。

 

東京都庁のホームページを見るとたくさんの行政処分を受けた不動産会社が掲載されています。

 

しかし、行政処分を受けさせるには消費者からの苦情が繰り返し入ったり、その苦情の証拠(証明)を示さなければいけません。

 

しかし、おとり広告の場合は頻繁に情報を入れ替えられたり、先ほど決まってしまいましたと言われたり、苦情が入ればすぐに物件情報を消されてしまったりしますので対応がすごく難しいのです。

 

また、私ですら自社の物件ではないものをおとり広告か調べるのがとても難しいのです。

 

知人のお部屋探しを依頼されて、ネットで見たお部屋を仲介してほしいと言われることは良くあります。

 

しかし、調べても調べても、どこにもそのお部屋の元付業者を示す情報が出てこなかったりします。

 

そういう物件はだいたいは分譲タイプの物件です。分譲タイプの物件だとお部屋ごとにオーナーが違ったりしますので、嘘がバレ難いのだと思われます。

まとめ

ただ、こういうおとり広告とかは、優良誤認表示みたいなのは世の中にあふれていますよね。

 

スマートフォンなどの通信速度も説明書きはありますが、キャリアが明記している表示速度はでていません。

 

また、自動車の燃費も行政の公認とはいえ、メーカーカタログの燃費が実際の燃費とかけ離れているのは周知の事実です。

 

そのため、故意や悪意のどちらであっても、人をダマすためのおとり広告に関してはできる限り排除する必要があるように感じます。

 

不動産のおとり広告は少なくとも故意にあたりますので徹底した取り締まりが今後必要になってくると思います。

 

SUMMOにしてもHOME'Sにしても物件情報が正確かどうか、また、おとり広告でないかなどの情報をユーザーから集めていますが、不動産業の私ですらはっきりとした見分けがつかないのにユーザーが判断するのは極めて困難だと思います。

 

不動産のおとり広告に関しては実際にお部屋を見て、駅からあるけば、お部屋に関してはダマされる危険性は少なくなりますが、不動産会社のお店に呼び込まれるのを防ぐ手立ては現在のところありません。

 

どんなものもそうですが、特別にお得な話は絶対にありません。不動産もそうです。特別に安かったり、条件が良いお部屋はありません。

 

ボランティア活動ではありませんので貸す側としても相場より極端に安くして貸し出すことは絶対にしませんので、お得過ぎる情報には十分に注意してお部屋探しをしてください。

 

以上、不動産のおとり広告はなぜ無くならないのか?でした。