ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

起業してから最初の売上が上がるまで

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起業してすぐに十分な売上を確保できるなんて夢のような話ですよね。私は会社を設立して5カ月目にはじめて売上が上がりました。今日はその売上があがるまでの空白?の4か月間について書いてみたいとおもいます。

退職と会社設立のタイミング

私が退社したのが3月4日でした。そして、会社設立が3月18日です。しかし、実際には有給休暇を消化したりするため、前年の12月末で出社をしなくなっていました。そのため、年末年始や1月、2月はまるまる起業の準備に充てることができました。

何はなくともお金は必要

最初に考えなくてはいけないのはお金のことです。これは誰もが同じことをいいますが貯金が多ければ多いほどいいのです。しかし、多すぎると余裕がありすぎて必死に起業しないんじゃないかと私は思います。

私の場合は会社員時代の貯金と退職金がありましたので当面の生活は問題ありませんでしたが、子供が二人いて私立の幼稚園に入れていた為、生活費は掛かっている方だったと思います。そのため、事業資金に関しては日本政策金融公庫から借り入れをして貯金は生活費のためにできるだけとっておくことにしました。

日本政策金融公庫というありがたい存在

起業するときに家族や親族以外にお金を貸してくれるところはありません。しかし、日本政策金融公庫は会社員を辞めて起業する私みたいな担保も信用もない人間にも融資をして頂けました。

融資の申込書類と一緒に事業計画書を提出して、その後、一度面接があっただけですんなり融資をしてくれたのには驚きました。もちろん、きちんと起業するために貯金してきたんだぞという過去の分の通帳コピー提出などありましたが、担保や保証人を要求されることなく事業資金を低金利で融資して頂けたのには本当に感謝しています。

ホームページの作成

有給休暇を消化している最中にとにかくホームページくらいは作成しておこうと思っていましたので年末年始を含め、1月、2月とホームページの作成を自分で行いました。ホームページ作成業者へ依頼することも考えましたが、思っていたよりも料金が高く、ホームページの内容を更新するたびに料金が発生するため、自分で作成することにしました。ちょうど、依頼しようと思っていた業者さんがJimdoを利用してホームページを作成していますと書いてあったため、ネットでJimdoを調べて自分で作成しました。

ホームページを作成する過程で、事業計画書ではあいまいだった事業戦略の部分が明確になっていくのを感じて「この起業は成功するぞ」と思えることができました。やはり事業計画書だけでは絵に描いた餅のままで、ホームページという仮想空間でシュミレーションすることでより事業計画がリアルになったのだと思います。

 会社設立は退職日の14日後でした

退職日を過ぎてから必要な書類を取り寄せて、社会保険や税務関係の処理をしました。そして、会社の設立はインターネットで自分で調べて書類を作成して、電子提出?だけ税理士事務所へお願いしました。これは自分では定款を電子提出できないのですが、税理士事務所であれば電子提出できるので定款に貼る印紙代4万円分が安くなるということでした。そして、会社登記日(設立日)をどうしますか?と税理士事務所から聞かれたため、良くわからないまま最短でお願いしますと答えました。3月18日に無事登記が完了して会社設立日が3月18日になりました。退職してからちょうど2週間、14日後に会社設立したことになります。

会社を設立しても売上はない

会社の設立が終わり株式会社ができあがりました。そして私は、社員はいませんが代表取締役社長になりました。ひとり社長の誕生です。さぁ頑張って仕事して会社を運営していくぞと強い決意を持ったのを覚えています。

不動産業はスタートに時間がかかります

不動産業は免許商売です。個人としては宅建士の資格が必要で、法人としては宅建業の免許が必要です。そのため、会社を登記した後は、その登記した書類を不動産業の免許取得のために提出する必要があります。

不動産業には都道府県の中だけで不動産業をやる場合の免許と、全国いろんなところで不動産業をやる場合の免許があります。都道府県庁が管轄する免許と国土交通省が管轄する免許です。

私の場合は東京都内だけでやることを決めていましたので東京都庁の不動産課に書類を提出して免許を頂きました。しかし、これが時間がかかるかかる・・・1カ月半~2カ月かかります。その為、3月に会社を設立しましたが、不動産業の免許を取得できたのが5月上旬でした。もちろん、この期間は不動産業の営業活動はできません。

その不動産業の免許番号があって初めて、不動産のポータルサイトなどへ物件の広告ができたりしますので本来はこの期間を考慮して会社設立、免許取得するのがベストだったなといまさら思います。秋に会社を設立して冬に免許取得して春の繁忙期に営業していればもっと楽に初動することができたかもと思います。

焦る気持ちを抑えて事業の仕組みを作る

3月4日に退職していますから、その日以降は収入がありません。貯金があるとは言え、生活費や会社の運営費でじゃぶじゃぶお金が出ていくのがわかります。会社の運営費で一番高額なのは事務所費用です。宅建業の免許を取得するときに必ず事務所を設置することが義務付けられていますのでレンタルオフィスですが借りる必要がありました。

そんな焦る気持ちとは裏腹に現実的には事業の仕組みを作ることに追われて売上につながるような活動が思うようにできません。たとえ、営業活動をしても、その営業した結果である申込をきちんと処理して契約行為を正しく行うことができなければお客様に迷惑が掛かります。そのため、宅建業の免許を取得申請している間に契約書類等の自社のひな型を作成したり、損害保険会社や賃貸保証会社との業務提携を行ったり、それを使用するスキームを構築したり、営業活動で使うパンフレットなどのツールを作ったりしていました。これは大切な仕事ですが、なんせ売上にはなりませんので、日々、憔悴していきます。

寂しさに耐えかねて仲間を募る

起業するときは誰かと一緒に起業するとは考えていませんでした。そもそも、私の場合は計画的に起業したわけではなく、会社員としてその会社で一番売上の良いお店の責任者をしながら順風満帆に仕事をしていたのがちょっとしたきっかけで脱サラをして起業することになりましたので誰も誘っていなかったのです。(このきっかけに関しては後日、詳細をアップさせて頂きます)

また、起業はお金がからみますので他の人とお金の話をするのが嫌でした。そのため、ひとりで起業して、自分のお金だけであれば何も問題が発生しませんので気楽だなと思っていました。事業が安定したら雇用を始めればいいな程度にしか考えていませんでした。でも、ひとりで仕事をしているとまだ売上もない状態ですから強い孤独感と不安感に襲われます。

そのため、寂しさに耐えかねてビジネスパートナーを募集するサイトで一緒に働くパートナーを探しました。ミートアントレ、ワークコラボなど、ビジネスパートナー用の掲示版でビジネスパートナーを募集させて頂きました。そうするとお問い合わせがたくさん来ます。最初のうちは何名かお会いして話していたのですが、やはり無料掲示板のためか会社組織でうまくいかなかった人や起業のビジネスパートナーなのに貯金がなく、計画もない人、なぜかベンチャー企業に就職するつもりで社宅や給料を要求してくる人など、私が思い描いていた起業のビジネスパートナーとはかけ離れた人ばかりが集まってきました。

それでもひとり人柄のよさそうな人と出会いがあり一緒にビジネスパートナーとして仕事をすることにしました。ただ、この人についてはかわいそうでしたが不動産業などの経験がなく、起業したいという気持ちだけしか持ち合わせいなかったのでしばらくして辞めていきました。起業にはやる気だけでなく、多少の貯金と経験をベースにした行動力が必要だなと感じたのを覚えています。

営業活動の開始と最初の売上

起業当初の営業戦略は賃貸仲介で当面の売上を確保しながら、賃貸管理で将来の売上を確保するというものでした。この戦略自体は不動産業で起業すれば一番成功率が高い戦略ではあります。賃貸仲介だけだと、仲介売上がなくなってしまうと売上が0になってしまいますが、賃貸管理もしていれば管理料収入や更新料、リフォーム代などの収入がありますので、万が一、仲介売上が0でも将来的には売上を確保できます。

賃貸仲介を始める

最初はすぐにお金になる(すみません、なんとなく汚い言い方で・・・)賃貸仲介業から始めました。賃貸仲介はお部屋を探しているお客様にお部屋を紹介してご案内して、申込を受付、契約手続きをします。不動産業の良いところは不動産協会に加盟すると不動産流通のシステム(レインズ)が使えますので、他社と同じ物件でもいいのであればすぐにたくさんの仲介できるお部屋を確保することができるところです。これがどの不動産会社へ行っても同じようなお部屋を紹介される原因でもあるのですが…。

ただ、この流通物件はどこでも扱っているため、大手不動産会社などは広告宣伝費をたくさんかけてHOME'SやSUUMOなどへ物件掲載をしていますので、とても起業したばかりの会社が同じ土俵で戦うことができません。そのため、仲介手数料0円の賃貸仲介サイトをJimdoで作成しました。

これはプログやフェイスブック、ツイッターを連動させて、お部屋探しの役立つ情報を流しながら仲介手数料0円のサイトへ誘導するビジネスモデルでした。この仲介手数料0円のサイトはこの後、1年程度運用して役割を終えたため、現在は閉鎖しております。役割を終えたというのは起業当初の仲介売上を確保することができ、創業2年目以降は仲介手数料0円でなくてもよいと判断したため、このサイトを閉鎖したのです。

もちろん、売上を確保したといっても初年度の仲介売上が114万円だったので(3月~翌年2月ですが、実際に稼働したのは6月~翌年2月です)努力したほど売上はありませんでした。

賃貸管理を始める

事業としては賃貸管理が主体となります。管理物件を増やすために賃貸仲介業務を行っていると言ってもよいくらいです。仲介は仲介してしまえば終わりですが、賃貸管理は仲介した後も、管理業務があり管理料収入があり、更新収入があり、営繕工事、リフォーム工事の売上が確保できます。また、次回の仲介も確実に確保できますので賃貸管理業は本当に素晴らしいビジネスなのです。

ただ、素晴らしいが故に難しいビジネスです。オーナー様の立場から言って起業したばかりの管理会社へ所有している物件を任せようとはなかなか思いません。その為、販促ツールを作成してDM作戦から個別訪問まで繰り返し行いすこしづつ管理獲得をしていかなければいきません。すぐには食べていけるほど売上が確保できないのが賃貸管理ビジネスです。

だから、賃貸仲介をやりながら、賃貸管理を並行して行っていくのです。当面の売上は賃貸仲介で確保して、管理獲得した物件の管理移行を並行していくことで数年後には強い会社になるのです。(予定です・・・)

最初の売上は原状回復リフォームでした

賃貸仲介は6月からはじめましたが、仲介業にとっては夏場は閑散期のため反響が少なく、反響があってもなかなか契約まで至らない時期でした。そのため、管理物件を獲得するためDM作戦と訪問に力を入れていました。そのときに当社の一番最初の管理物件になった物件のオーナー様から「空室がひとつあるから原状回復リフォームをお願いできる?」と言われました。

これが当社の最初の売上です。会社を設立してから5カ月後の7月のことでした。退去したあとの空室に原状回復するためのリフォームを入れるのです。この売上金額は19万5千円でした。この当時はリフォーム工事を外注していた為、すべてが自社の利益になりませんでしたが、とてもとても嬉しかったのをいまでもはっきり覚えています。

まとめ

最初の売上まで本当に辛かったことを覚えています。特に精神的に病みそうでした。本当に起業してやっていけるのか表面には出しませんが毎日不安に押しつぶされそうでした。反省点としては不動産業で起業するなら繁忙期(1月~3月)に営業がスタートできるように逆算して会社設立をした方がよかったということです。

不思議なもので、ほんの少しですが最初の売上があがったときに「やっていけるかも?」と前向きな気持ちになれました。この後も、不安と焦りの日々は続くのですが、つかの間だけでも未来へ希望が持てた瞬間が最初の売上を得たときでした。