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ひとり社長の奮闘記

脱サラしてひとり社長として生きる!人生を最大限に楽しむためにひとり社長として日々奮闘しています!

引っ越しシーズンなのでお部屋探しについて

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日本は引っ越しの時期が1月~3月になります。これは4月からの新生活にあわせて新社会人、新入学生がお部屋を借りるためです。また、賃貸借契約の期間が2年間の契約の為、契約更新の時期もみなさんこの時期になるのでお引っ越しが集中するのです。

仲介手数料について

不動産会社によって仲介手数料が違います。一般的にはまだまだ家賃の1か月分(税別)のところが多いですが賃貸仲介の大手ではエイブルやミニミニが家賃の半月分(税別)とお得になっています。

また、都心部などの不動産会社同士の競争が激しいところは仲介手数料が安い業者さんが多いです。さらにインターネットでは実際の店舗を持たずに仲介手数料を0円で仲介をしてくれる業者さんもあります。

仲介手数料0円のカラクリ

仲介手数料0円にするのは集客の為です。携帯電話0円と同じですね。どちらも仲介手数料以外から収益を得ているのです。

例えば、お部屋を借りるお客様からは仲介手数料を貰わないで、お部屋を貸すオーナー様から広告料という名目で家賃の1~2か月分を得ているケースが多いようです。

また、仲介手数料が0円でも、契約事務手数料として受領したり、付帯の収益(保険料・保証料・消毒料・簡易消火器・安心入居サービス料)で利益を得ているのです。

インターネット不動産で仲介手数料最大無料のノマドでは、オーナー様より広告料がでるお部屋は仲介手数料が0円で、広告料がでないお部屋は仲介手数料が家賃の半月分掛かるそうです。

敷金・礼金について

東京都では昔は敷金2カ月・礼金2カ月があたりまえでした。しかし、少子化や過剰建築の影響で空室が増え、空室期間が長くなると、空室対策として敷金・礼金を減らすようになりました。現在では敷金1カ月・礼金1カ月が標準となっております。

敷金0・礼金0のお部屋は大丈夫か?

敷金・礼金が無いお部屋も現在ではたくさんあります。オーナーさんの立場から考えれば空室期間が長くなって賃料収入が入らないよりも敷金・礼金を無くして、入居費用を安くすることで入居者を早く確保したいということがあります。だから、敷金・礼金がないから危ない部屋というわけではありません。だた、気を付けるところは敷金は意味のある預かり金ですので、退去時の原状回復費用はどうするのかは契約する前に確認しておきましょう。

業者さんによっては、敷金・礼金はなくても室内清掃料として一定額、入居時に必要なところもありますし、ミニミニのように基本的には原状回復費用はオーナー様のご負担にして、入居者は「故意・過失によって汚損・破損してしまった部分」だけを負担すればいいシステムもあります。

イニシャルコストとランニングコスト

敷金・礼金が無いお部屋はイニシャルコストが低く入居がし易いのがメリットです。しかし、一部の業者さんは敷金・礼金を無くす代わりに家賃を高めに設定してランニングコストが高くなるケースも良く見受けられます。

東京都では夜の商売向けの不動産会社さんはこのタイプが多いです。家賃を毎月1万円上乗せする代わりに入居の費用は一切0円にしてしまい、毎月の家賃と解約時の違約金で収益を得ているタイプです。

なんか、携帯電話のビジネスモデルとそっくりですが、お客様としては敷金・礼金など初期費用を支払うお金がなくても、お部屋を気軽に借りれます。

 お部屋はどこで借りるのがいい?

駅前には不動産会社がたくさんありますよね。昔からある老舗的な不動産会社から全国にあるチェーン店までたくさんあります。それぞれ特徴がありますので自分のお部屋探しに合った不動産会社を利用することが大切です。

大手チェーン店

エイブル・アパマン・ミニミニ・ハウスコムなどは大手の安心感があります。取り扱っている物件数も多く、お店も明るい雰囲気で、社員さんは若い方が多いですね。また、社員さんも営業ですから売上目標達成のために一生懸命営業してくれます。

エイブル・ミニミニは仲介手数料が賃料の半額でお得です。アパマンはフランチャイズが多いので運営会社によって対応が違います。ハウスコムは大東建託系列ですから新築物件や自社で借り上げている物件が多いのが特徴です。

なお、ミニミニ・ハウスコムは不動産協会に入会していないので(法務局へ直接、供託金を預けている)不動産流通(レインズ)を使用していません。そのため、他の不動産会社よりも紹介する物件が少ない傾向にあります。

不動産流通(レインズ)を使っている会社はどの会社でも同じお部屋が紹介されることが多いですが、その分、紹介されるお部屋が多くなります。また、レインズを使っていない業者さんは自社の管理物件に入居させようとする傾向もありますのでご注意ください。

地元の昔からある不動産屋さん

一見して掘り出し物がありそうですが、現在では掘り出し物件を持っている地元不動産会社は少なくなっています。オーナー様としては空室が埋まらなければ昔からお付き合いしている不動産屋さんだけでなく、集客力の強い大手チェーン店に客付けを依頼するからです。また、現在はインターネットを上手に利用してお部屋を探した方が効率的なため、大手チェーンやベンチャー系不動産会社の方がたくさんのお部屋を紹介してくれます。また、地元の不動産会社は基本的に仲介手数料は賃料の1カ月分(税別)が必要となります。

ベンチャー系不動産会社

街中にはおしゃれな名前や変わった名前の不動産会社がたくさんあります。この不動産会社はほとんどが大手チェーン店から独立した方が立ち上げたベンチャー系の不動産会社です。基本的には仲介手数料は1カ月のところが多いです。ベンチャー系は当然、歴史が浅いので自社の管理物件や自社が直接取引しているオーナー様が少ないため、ほとんどがレインズやアットホームなど業者間流通から物件資料を取り出します。そのため、どの不動産会社へいっても同じ条件を言えば、同じように検索して、同じようなお部屋を紹介されます。また、そのような状況だからこそ、普通のお部屋を装飾していかにもお得そうに表示したり、営業したりする傾向にあります。

インターネットでお部屋を探すコツ

最近はほとんどの方がインターネットでお部屋を探します。インターネットにはたくさんのお部屋を集めたポータルサイトとベット可や家具家電付きなど特化型のサイト、不動産会社が自社で運用するサイトがあります。

ポータルサイト

HOME'SやSUUMO、アットホームなどがたくさんのお部屋を集めたポータルサイトになります。たくさんの不動産会社が物件を掲載しているので物件数が多く、検索機能も充実しているので使いやすいと思います。ポータルサイトは不動産会社が物件を掲載する費用が高額なため、お客様のお問い合わせをしつこく追ってきます。とにかく来店させてから営業力で勝負しようという傾向がありますので気を付けてください。高い掲載料を支払っている以上、反響件数、反響来店数、契約数と各割合程度はどの不動産会社も強く意識して仕事をしているはずです。

特化型のサイト

ペットや家具家電付きなど特定のジャンルに特化したサイトがありますが、正直言うとポータルサイトの検索機能を上手く使えるならポータルサイトの方が件数も多く、情報も正確だと思います。特化型のサイトは掲載件数が少なかったり、掲載物件の更新が遅かったりします。

不動産会社のサイト

現在は不動産会社のサイトとポータルサイトはコンバージョンソフトを使用していて同期していることが多いです。ただ、ポータルサイトは掲載料が高いため、自社の物件で反響がありそうなものだけをポータルサイトへ掲載して、それ以外は自社のサイトに掲載している不動産会社もあります。

ポータルサイトは物件情報を更新しないとペナルティがあったり、誇大広告にあたる徒歩の分数をごまかしたり、広さをごまかすと苦情が入る確率が高いので結構適正に物件を掲載していますが、自社のサイトは物件情報を更新していなかったり、おとり広告に近い物件を掲載している業者さんもよく見受けられます。

おとり広告・誇大広告について

昔から不動産業界はおとり広告と誇大広告が絶えません!未公開物件ありますって!おい!未公開なら売る気がないだろと突っ込みどころ満載ですがそれが不動産業界の現状です。いまだにたくさんのおとり広告や誇大広告があります。

おとり広告が多い理由

おとり広告が多いのは「とにかくお客様を来店させる」ことを重視しているからです。来店させてしまえば、仲良くなって、強くクロージングを粘り強くかけて申込書を書かせてしまえばいいだけですから。

また、不動産の情報はお部屋の広さであったり、駅からの徒歩分数であったり、ごまかしやすい部分が多くあります。もちろん、築年数や設備はごまかしがきかないので正確な情報になっています。

ある大手チェーン店では売上の良い店舗が店長の方針で取り扱っているお部屋を全部、駅からの距離を実際より大幅に短くしたり、お部屋の広さを実際より広くしていたり、家賃もオーナー様には内緒で安くしてインターネットや情報誌に掲載していることがあります。

また、これをよしとして全店舗で同じようにやれという指示を出している会社もありますので大手だからといって安心しないでください。ただ、特におとり広告が多いのは都心部の雑居ビルの2階以上入っている不動産業者です。このような業者さんは来店客が少ないため、おとり広告でとにかく呼び込むしかありませんので無理したおとり広告を頻繁に打つ傾向があります。

おとり広告の黄金パターンは「おとり広告で反響が入る→まだご紹介できますからご来店ください→ちょっと前に他のお客様が決めちゃいました→他のお部屋を紹介しますね」です。この黄金パターンをいまだに繰り返し使っている業社さん多いこと多いこと驚くくらい古典的な方法です。

おとり広告の見分け方

おとり物件をネット上で見分けるのは難しいです。そのため、実際にお部屋を申し込む前に駅から歩いてみて、お部屋の中を自分で確認することが大切です。自分で歩いて、自分で見て納得したお部屋なら気持ちよく生活することができます。

ネット上で確認したい場合は同じお部屋が他のサイトなどで掲載されていないか確認してください。A社では最寄駅から徒歩15分だったのに、B社では徒歩9分になっていることがよくあります。

お部屋を探すときに気を付けること

営業マンの言葉を信じない

不動産会社の営業マンにはたくさんのノルマがあります。そのため、オーナー様から頂ける広告料が多いお部屋をとにかく勧めてきたり、自社の管理物件を強く勧めてくることが多くあります。

敷金0・礼金0で全国展開している会社では自社管理物件である敷金0・礼金0の物件を仲介した売上とそれ以外のお部屋の仲介売上では営業マンのもらえる歩合の率が違うというケースもあります。

同じ一契約ですから歩合率が良い方がいいですし、自社の管理物件以外を決めると冷たい扱いを受けますので、結局はお客様の希望がどうであろうと自社管理物件の契約に全力を尽くします。

自分にとって良いお部屋にする

お部屋の良しあしは結局は自分の価値感の問題です。忙しくて家にいる時間がない人は設備が充実しているお部屋より職場や駅に近いお部屋の方がいいでしょうし、趣味にお金がかかる人は家賃を抑えて、駅から遠くても我慢した方がよいのと同じです。

ポイントは、自分の優先順位が何かをはっきりさせることです。

・予算(家賃・入居費用)

・場所(駅・駅距離)

・部屋(設備・広さ)

この3つの優先順位をはっきりさせれば自分にとって良いお部屋に決めることができます。予算が優先であれば、場所と部屋は妥協しましょう。場所を優先するのであれば、予算は頑張って、部屋は妥協しましょう。部屋を優先であれば、予算は頑張って、場所は妥協しましょう。

クロージングに負けないで!

お部屋探しをしていて一番怖いのが「早く決めないとなくなっちゃいますよ」という言葉です。どの不動産会社もメールでも電話でも、相対でも必ず言ってきます。もちろん、安くて、きれいで、場所が良いなど条件が良いお部屋はすぐに無くなってしまいますが、それはご縁がなかったと思ってあきらめましょう。

私の経験では焦ってお部屋を決めたお客様の99%が入居してから後悔しています。上記の自分にとって良いお部屋をじっくり探して、自分の判断で決めることが大切です。でも、引越シーズンの混みあっている不動産会社で「早く決めないとなくなっちゃいますよ」と言われると私も含め、全員が震えてしまうのも事実ですよね。

まとめ

少しは役に立つ情報があったでしょうか?いまはネット上に情報があふれていますが間違った情報やおとり情報などが多いのも事実です。お部屋探しも情報弱者が損をすることが多くありますので少しでもこの情報がお役に立てればと思います。私自身、不動産業界は10年以上責任者として第一線で仕事をしてきましたので業界の表も裏も知り尽くしています。

会社員として過ごしていると会社から与えられる売上目標を達成するために、表向きはともかく、実際にはおとり広告や誇大広告をしてしまったり、お客様のご希望にあっていないのを承知で自分の都合の良いお部屋を強く勧めてしまったりします。これ自体はどの業界でも同じですが、ひとり社長になった現在は表も裏もなく社会の為、人の為になる仕事をしていきたいと思っています。

お部屋探しや不動産業界のことでご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

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